부동산 이중매매

 

case 8 <부동산이중매매>    * A는 2002. 3. 10. B에게 그 소유의 유일한 재산인 토지를 대금 1억에 매도하면서, 계약금 1천은 당일에,      중도금 4천은 2002. 5. 10.에, 잔금 5천은 2002. 8. 10. B에게 서류를 교부함과 동시에 지급받기로 약정하고,      계약금과 중도금을 지급받았다. 그런데 C가 2002. 5. 15. A에게 1억 5천에 매수하겠으나 자신에게 팔 것을      제의하고 A가 어렵다고 답하자, C가 자백간주에 의한 확정판결에 의하여 위 토지에 관한 소유권이전등기를 마치면      된다고 하자 결국 A도 승낙하였다. 이에 2002. 7. 30. 전부승소판결이 확정되었고, C는 2002. 8. 1. A에게      대금을 지급하고 확정판결에 기하여 토지에 관한 소유권이전등기를 마쳤다. B는 잔금기일인 2002. 8. 10. 잔금을      제공하면서 서류를 요구하였는데, C에게 이미 등기를 마쳐주었음을 이유로 이를 거절하였다. 이 경우 B가 위      토지에 관한 소유권을 취득하기 위한 방법에 관하여 논하시오.

Ⅰ. 논점의 정리     Ⅱ. 채권자대위권      통설과 판례에 의하면 C는 A의 배임행위에 적극 가담하여 매도하게 하였기에 그 매매는 무효가 된다(103).      이 경우 통설 및 판례는 제1매수인 B는 A를 대위하여 제2매수인 C에게 토지에 관한 소유권이전등기의 말소를      청구할 수 있다고 한다. 그러나 C의 등기는 유효한 확정판결에 기한 것이기 때문에 이런 대위 청구는 기판력에      저촉되어 허용되지 않는다. 이는 진정명의 소유권이전등기를 청구하는 경우에도 마찬가지이다. 따라서      채권자대위권은 적당하지 않다.      그러므로 채권자취소권과 불법행위로 인한 원상회복청구권을 검토해 볼 필요가 있다.   Ⅲ. 채권자취소권        1. 문제점            2. B가 A에 대한 <소유권이전등기청구권을 피보전채권>으로 하여 C에게 채권자취소권을 행사할 수 있는지 여부       (1) 문제점       (2) 학설 - 긍정설, 부정설(통)       (3) 판례 - 특정물에 대한 소유권이전등기청구권을 보전하기 위하여 행사하는 것은 허용되지 않는다.       (4) 검토 및 사안 - 행사할 수 없다.            3. B가 A에 대한 <손해배상청구권을 피보전채권>으로 하여 C에게 채권자취소권을 행사할 수 있는지 여부         판례는 이를 부정하고 있고, 학설은 대립하나 긍정하는 견해에 의하더라도 손해배상청구권의 만족을         얻기 위하여 강제집행을 할 수 있을 뿐 A에게 다시 소유권이전등기를 청구할 수는 없다고 한다.         따라서 이 방법 또한 적절하지 않다.                 Ⅳ. 불법행위를 원인으로 한 원상회복청구권        1. 문제점            2. 불법행위책임의 성립       (1) 제3자에 이한 채권침해가 불법행위가 될 수 있는지 여부 (O)       (2) 채권침해의 위법성             판) 단순히 채무자와 채권자간의 계약내용을 알면서 체결된 계약에 위반되는 내용의 계약을 체결한                 것만으로는 위법성을 인정하기 에 부족하고, 적극 공모하였거나 기망, 협박, 해할 의사로 하였다는                 등의 특별한 사정이 있는 경우에 한하여 고의, 과실, 위법성을 인정하여야 한다.             사안) 명백히 위법하다.       (3) 고의 또는 과실 - 고의가 있음이 명백하다.       (4) 소결론            C는 고의로 침해하고 토지 시가의 상당하는 손해를 입혔으므로, B는 C에게 불법행위를 원인으로 하는            손해배상청구권을 갖는다.            3. 손해배상의 방법       (1) 문제점       (2) 손해배상방법에 관한 우리 법의 태도            1) 금전배상주의 원칙            2) 예외적 원상회복                  ① 당사자 사이의 합의가 있는 경우                  ② 법률에 규정이 있는 경우       (3) 법률에 규정이 없는 경우에도 예외적으로 원상회복을 인정할 수 있는지 여부            1) 학설 - 부정설(통), 긍정설            2) 판례 - 부정            3) 검토 - 성질에 비추어 원상회복이 가능하고, 원상회복이 필요하며, 원상회복의 방법이 비교적 명확하며,                      채무자에게 가혹하지 않는 경우에는 예외적으로 인정하는 것이 타당하다.                           (4) 사안의 경우             C명의의 이전등기가 말소되면 B가 A를 상대로 이전등기청구권을 행사할 수 있게 되어 원상회복이             가능하며, 이 방법이 명확하고, C에게도 가혹하지 않기고, B입장에서 시가상당액을 받는 것은 명백히             불충분하기에 원상회복으로서 C에게 이전등기의 말소를 청구할 수 있다.                                     <부동산 이중매매 사례 유형별 해결 방법>   * 제1매수인이 중도금의 지급에 착수하지 않은 상태에서는 제2매수인의 적극가담 여부와 상관없이 제2매매가 완전히   유효하다.   1. 제2매수인이 선의인 경우    (1) 매도인과 제2매수인 사이의 법률관계         - 제2매수인은 완전한 소유권을 취득한다.    (2) 제1매수인과 제2매수인 사이의 법률관계         - 제1매수인은 어떠한 청구도 할 수 없다.    (3) 매도인과 제1매수인 사이의 법률관계         - 이행불능을 원인으로 한 채무불이행책임을 물을 수밖에 없다. → 계약해제권, 전보배상청구권, 대상청구권 등   2. 제2매수인이 매도인의 배임행위에 적극 가담한 경우     제2매매는 반사회적 법률행위에 해당하여 무효이다.(103) 따라서 원인무효의 등기이다.       (1) 제2매수인 명의의 등기를 말소할 수 있는 경우           1) 매도인과 제2매수인 사이의 법률관계                  ① 제2매수인은 소유권을 취득하지 못한다.                  ② 대금반환을 청구할 수 있는지 여부가 불법원인급여와의 관계에서 문제된다.                     등기가 말소될 것이기에 대금반환청구를 받아들이는 것이 공평할 것으로 생각되나, 불법개념축소설                     이외의 다른 입장에서는 설명이 쉽지 않다.                      2) 제1매수인과 제2매수인의 법률관계                  ① 채권자대위권(O)                  ② 채권자취소권(X)                  ③ 불법행위로 인한 원상회복청구권 : 논란             3) 매도인과 제1매수인의 법률관계 - 이행불능이 아니다.       (2) 제2매수인 명의의 등기를 말소할 수 없는 경우           - 기판력, 확정판결 불법행위로 인한 원상회복청구권의 논의가 중요하다.   3. 제2매수인이 단순 악의인 경우     (1) 매도인과 제2매수인 사이의 법률관계            - 제2매수인은 소유권을 취득한다.     (2) 제1매수인과 제2매수인의 법률관계            - 2매매가 유효하기에 채권자대위권을 행사할 수 없다.     (3) 매도인과 제1매수인의 법률관계            - 이행불능을 원인으로 한 채무불이행책임을 물을 수 있다.              만일 매도인이 무자력인 경우 손배채권을 피담보채권으로 한 채권자취소권을 행사할 수 있는지에 대해              판례는 부정하고 있지만 학설의 유력설은 긍정하고 있다.