임차권의 양도와 임차물의 전대 (무단양도, 무단전대, 전대차)

 

임차권의 양도와 임차물의 전대

  1) 임차권의 무단양도                       2) 임차물의 무단전대    

  3) 임대인의 동의가 있는 임차권의 양도      4) 임대인의 동의가 있는 임차물의 전대

   1. 서설

        임차인은 임대인의 동의 없이 그 권리를 양도하거나 임차물을 전대하지 못한다.

        위반한 때에는 임대인은 계약을 해지 할 수 있다.(629)

   2. 임차권의 무단양도

        (1) 양도인(임차인)과 양수인 사이의 법률관계

             1) 계약유효 (多) - 지명채권 양도의 법리

             2) 양도인은 임대인의 동의를 받아 줄 의무를 부담한다.

             3) 보증금은 신 임차인에게 특약 없이 승계되지는 않는다.

             4) 양수인이 양도인을 대위해 임대인에게 행사할 수 없다.

        (2) 임대인과 양수인 사이의 법률관계

             1) 양수인은 임대인에게 임차권의 양도를 대항할 수 없다.

             2) 임대인은 임차인과의 임대차계약을 해지하고 자신에게 목적물을 반환 할 것을 청구하거나,

                임차인과의 임대차계약을 해지하지 않고 임차인에게 목적물을 반환 할 것을 청구할 수 있다.

                 (소유권에 기한 물권적 청구를 해야지, 점유보호청구권은 할 수 없다.)

             3) 임대인은 임대차계약을 해지하지 않는 이상 양수인에게 차임 상당의 부당이득 반환 청구를 할 수 없다.

         

        (3) 임대인과 임차인 사이의 법률관계

              1) 임대차관계는 유지되나 임대인이 해지할 수 있다.

              2) 해지권의 제한

                  * 임차인의 양도행위가 배신행위가 아니고 특별한 사정이 있는 경우에는 해지할 수 없다.

                      판)  동일한 사업을 수행하면서 그 형식적은 사업주체의 인격만 변경된 것뿐이고, 더구나

                           부부간으로서 한 세대를 구성하고 동거하면서 함께 가구점을 경영해 오고 있었던 터이고,

                           실질적으로 임대인의 인적 신뢰나 경제적 이익을 해치는 것도 아니기에 임대차관계를

                           계속 시키기 어려운 배신적 행위라고 인정할 수 없는 특별한 사정이 있는 경우에

                           해당한다고 봄이 상당하기에 임대인에게 계약해지권이 발생하지 아니한다.

                       판) 저당 실행으로 경락인이 건물소유권을 취득한 때, 건물 소유 목적 임차권도 건물의 소유권과

                           함께 경락인에게 이전되고 위 경우에도 임대인 동의가 필요하다.

                           하지만 배신적 양도가 아니다.

        T) 배신적 양도가 아니라는 사정은 무단 양수인이 입증해야 한다?  (O)

        cf) 주택건설촉진법 임차권 양도금지 위반시 매수인이 분양자에게 대항할 수 없다.

            그러나 사법상 임차양도계약가지 무효는 아니다.

   3. 임차물의 무단전대

        (1) 임차인과 전차인 사이의 법률관계

              1) 전대차계약 유효

              2) 동의를 받아 줄 의무가 있다. (동의 못 받으면 해지할 수 있다.)

        (2) 임대인과 전차인 사이의 법률관계

              1) 전차인은 임대인에게 전대차를 대항할 수 없다.

              2) 임대인은 소유권에 기한 물권적 청구를 할 수 있으나,

                 점유보호청구권이나 부당이득청구를 행사할 수 없다.

              3) 전차인은 부속물 소유권을 취득하지 못하고, 부속물매수청구권도 구할 수 없다.

        (3) 임대인과 임차인 사이의 법률관계

              1) 임대차관계는 유지(차임청구가능)되나 임대인이 해지할 수 있다.

              2) 해지권의 제한

                  ① 임차인의 양도행위가 배신행위가 아니고 특별한 사정이 있는 경우에는 해지할 수 없다.

                  ② 건물의 소부분 전대시에는 동의가 필요없다.

              3) 전대인의 귀책사유여하를 불문하고 목적물이 멸실하면 임차인이 책임을 진다.(多)

   4. 임대인의 동의가 있는 임차권의 양도

        (1) 양수인이 임차인이 되고, 양도인(임차인)은 그 지위를 벗어난다.

        (2) 양도인에게 이미 발생한 연체차임과 손배채무는 양수인에게 승계되지 않는다.(통설)

        (3) 보증금반환청구권은 특약이 있어야 승계한다.

                판) 구 임차인의 보증금반환채권은 구 임차인과 임대인과의 임대차관계의 종료로 인하여

                    임대인의 임차권 양도 승낙시에 이행기에 도달하게 된다.

판례) 甲소유의 건물에 乙이 임차를 하고, A가 보증금반환에 연대보증을 하였고, 임대차의 자동연장        특약을 하였다. 그 후 乙이 甲의 동의를 얻어 丙에게 임차권양도를 하고 임차인 지위를 이전하였다.

1. 자동 연장시 A보증채무가 존속하는가?   (O)            → 약정에 의한 갱신에 제3자가 제공한 담보는 존속한다.          2. 적법한 임차권 양도             (1) 보증금 반환 채권이 당연히 丙에게 이전되는 것은 아니다.             (2) 적법 양도시 甲과 乙의 임대차는 종료한다.                 乙의 보증금반환채권은 임차권 양도 승낙시가 이행기 이다.             (3) 보증금 반환과 목적물반환은 동시이행관계에 있지만 乙이 丙에게 인도하면 이행이다.             (4) 인도한 경우, A에게 보증책임도 물을 수 있다.          3. 임차인 지위 이전의 경우             (1) 계약인수이다. (포괄적 이전)             (2) 甲乙丙합의 or 양자 합의 후 승낙             (3) A보증채권도 丙에게 인수된다.(부종성의 원리)

   5. 임대인의 동의가 있는 임차물의 전대

        (1) 개관

             1) 임대인과 임차인 사이의 임대차계약에는 아무런 영향이 없다(630조 2항).

                 임차인은 전차인의 선임감독상 과실이 있어야 임대인에게 책임을 진다.(多)

             2) 임차인과 전차인사이의 법률관계는 전대차계약의 내용에 따른다.

             3) 전차인이 대항요건을 갖추면 임차인이 대항요건을 갖춘 것으로 처리된다.

             4) 임차인과 전차인 사이에는 계약관계가 존재하지 않기에 채권, 채무관계가 없어야 하지만

                전차인은 직접 임대인에 대하여 의무(차임채무, 선관주의 보관의무, 종료시 목적물반환의무 등)를

                부담한다고 규정하고 있다.

        (2) 차임의 지급

              1) 임대인은 임차인에게 차임채권을 갖고(630조 2항), 임차인은 전차인에게 차임채권을 가지며,

                 임대인은 전차인에게 직접 청구할 수 있다.(630조 1항 1문)

              2) 임대인이 전차인에게 차임의 직접 지급을 청구하는 경우, 전차인은 임차인과의 전대차계약에 기한

                 항변(지급시기, 차임액 등)으로 대항할 수 있다.

              3) 전차인이 임대인에게 차임을 직접 지급하면 그 한도에서 임대인의 임차인에 대한 차임채권,

                 임차인의 전차인에 대한 차임채권이 각 소멸한다.

              4) 전차인이 임차인에게 차임을 지급한 경우에는 차임의 변제기가 도래한 후 임차인에게 지급한 경우에만

                 이로써 임대인에게 대항할 수 있다. 이 경우 임대인은 임차인에게 차임을 청구하여야 할 것이다.(통설)

        (3) 전대차의 존속기간

              1) 임대차가 종료하면 전대차도 함께 종료한다.

              2) 그러나 임대인과 임차인의 합의로 계약을 해지한 때에는 전차인의 권리는 소멸하지 않고(631),

                 임대차계약이 해지의 통고로 인하여 종료된 경우에 임대인은 전차인에 대하여 그 사유를 통지하지

                 아니하면 해지로써 전차인에게 대항하지 못하고, 해지의 효력 또한 전차인이 그 통지를 받은 때부터

                 6月이 지나야 생긴다.(638)

        (4) 목적물의 반환

              1) 임대차와 전대차가 동시에 종료하면 임대인은 임차인에게 목적물반환채권을 갖고, 임차인은 전차인에게

                  목적물반환채권을 가지며, 임대인은 전차인에게 직접 청구할 수 있다.

              2) 임대인이 전차인에게 직접 반환을 청구하는 경우, 전차인은 임차인에 대한 항변(보증금반환항변)으로

                 임대인에게 대항할 수 있다.

              3) 전대차의 종료시에 직접 임대인에 대하여 부속물매수청구를 할 수 있다.

              4) 건물 등 소유를 목적으로 한 토지 임대차에 있어서, 임대차 및 전대차가 동시에 만료되고 건물 등이

                 현존한 때에는 전차인은 임대인에 대하여 전전대차와 동일한 조건으로 임대할 것을 청구할 수 있다.

                 임대인이 이를 원하지 아니한 때에는 전차인은 임대인에 대하여 그 지상물의 매수를 청구할 수

                 있다.(644)

              5) 전차인이 유익비를 지출한 경우 임대인에게 상환을 청구할 수 있는 지에 대하여 규정이 없다.

                 생각건대 부정하는 것이 타당할 것이다.

                (전차인은 임대인에게 권리를 갖지 못하는 것이 원칙이고 전대인에게 청구할 수 있으므로)

        (5) 전차인의 과실로 목적물이 멸실․ 훼손된 경우 책임 문제

             1) 전차인의 책임

                 직접 목적물을 선관주의의무를 다하여 보관할 의무를 부담하기 때문에 채무불이행책임을 진다.

             2) 임차인의 책임

                 임차인이 무조건 책임을 지는지, 선임․ 감독한 데 귀책사유가 있는 경우에만 책임을 지는지에 다툼이

                 있다. (이행보조자 단문에서 전술)