임대차 보증금

 

<임대차보증금>   Ⅰ. 서설    1. 의의         부동산 임대차 특히 건물 임대차에 있어서 임차인의 채무를 담보하기 위하여 임차인 또는 제3자가         임대인에게 교부하는 금전 기타 유가물      2. 구별개념 - 권리금 (후술)        cf) 채권적 전세의 경우에는 그 이자로 차임에 충당.     Ⅱ. 보증금계약      임대차 계약과 별개이고, 종된 계약, 낙성 계약 이다.      분리, 양도 할 수 있다.     Ⅲ. 보증금의 효력      1. 담보적 효력        임차인이 임차목적물을 인도할 때까지 임대인에 대하여 임대차관계에 기하여 부담하는 모든 채무를 담보한다.      2. 임대인의 충당의 의사표시가 필요한지 여부         (1) 임차목적물 반환 전                임대인은 충당할 것인지 자유롭게 선택할 수 있다.                충당이 아닌 차임 및 지연손해금의 지급을 청구 할 수도 있다.           (2) 임대차계약의 종료에 따라 임차목적물 반환시                의사표시를 하지 않더라도 당연히 충당된다.                판) 그 전에 피담보채권에 대하여 압류가 된 경우에도 마찬가지이다.          cf) 충당시기 - 종료 후에 하지만 연체차임은 도중에도 충당할 수 있다.      3. 임대차가 갱신된 경우         (1) 합의에 의하여 갱신된 경우 - 효력 유지         (2) 묵시적으로 갱신된 경우    - 효력 유지                     Ⅳ. 임대차보증금반환청구권      1. 청구원인  (임차인이 임대인에게)         (1) 임대차계약의 체결         (2) 보증금의 수수         (3) 임대차계약의 종료      2. 공제항변  (임대인이 임차인에게)         (1) 공제의 대상이 되는 채무               임차인이 임차목적물을 인도할 때가지 부담하는 모든 채무           (2) 증명책임               1) 임대인 - 보증금에서 공제할 경우 그 차임채권, 관리비등 발생원인               2) 임차인 - 보증금을 지급했고, 임료를 지급했다는 사실           (3) 임차보증금반환채권이 양도․ 전부된 경우              * 보증금반환채권이 양도 되어 임대인에게 통지된 이후에 발생한 공제의 대상이 되는 채권을 가지고                양수인에게 대항 할 수 있는가?                판례) 긍정  -  양수인은 공제 조건 성취로 인한 위험을 감수하고 양수한 것이다. 판례) 乙소유 건물에 甲과 임대차를 체결하고 보증금 2천을 乙이 받았다.       임차기간은 2001년 9月까지로 하였다. 그러던 중 임차인 甲이 보증금반환채권을       丙에게 양도하고 그 사실을 임대인 乙에게 통지하였는데, 9月에 丙이 보증금반환을 청구하자,       乙은 9月이후 갱신, 연장으로 甲이 계속 건물을 사용하고 있다하여 반환을 거부하고 있다.         1. 甲과 乙의 갱신은 丙에게는 효력이 없다.       2. 丙은 9月에 청구할 수 있다. 하지만 목적물 반환과 동시이행항변관계에 있다기에          丙은 乙을 대위하여 甲에게 반환시킴으로 보증금반환을 청구할 수 있다.          이 때 甲의 자력여부와는 무관하다.             3. 동시이행의 항변    (임대인이 임차인에게)     Ⅴ. 임대차보증금 반환의무자      대항력 있는 임대차에서 목적물의 소유자가 변경된 경우 새로운 소유자에게 반환을 청구할 수 있다.      그러나 임차인이 이의권을 행사하였을 경우 여전히 종전 소유자에게 반환을 청구할 수 있다.                         Ⅵ. 임대차보증금반환청구권의 보호     1. 소유자의 임차목적물 인도 청구에 대하여       (1) 임대인이 청구하는 경우   -   동시이행의 항변       (2) 임차목적물의 양수인이 청구하는 경우             1) 대항력이 있는 경우  -  동시이행의 항변             2) 대항력이 없는 경우  -  유치권 (X)      2. 임차 '주택 또는 상가'가 제3자에 의해 경매된 경우       (1) 매각 받은 자에게 대항할 수 있는 경우             1) 최선순위 담보물권자보다 먼저 대항력을 갖춘 경우에는 매각대금의 완납으로 임차권이 소멸하는 것이                아니기 때문에 임차인은 새로운 소유자에게 임차권으로 대항할 수 있다.             2) 이 경우에도 우선변제권이 있는 임차인은 이를 선택하지 않고 경매절차에서 배당요구를 할 수 있다.                이에 따라 배당표가 확정되면 그때 임차권은 소멸한다.                만약 보증금의 일부만을 배당받는 것으로 배당표가 확정되면 나머지 부분에 관하여는                여전히 임차권이 존속한다.         (2) 매각 받은 자에게 대항할 수 없는 경우            임차인이 대항요건 및 확정일자를 갖춘 경우에는 그 순위에 따라 우선변제권을 가지고, 대항요건을 갖춘            소액임차인은 일정 범위에서 최우선변제권을 갖는다. 주민등록 등은 존속요건이기도 하므로 배당요구의            종기까지 존속하고 있어야 한다. 또한 배당받기위해 반드시 배당요구를 하여야 한다.      3. 임차인이 스스로 임차 '주택 또는 상가'에 대하여 강제경매를 신청하는 경우의 문제         임차인은 임차주택 또는 상가를 인도하지 않고 일단 그에 대하여 강제경매를 신청할 수 있다.         물론 실제로 배당금을 받기위해서는 임차목적물을 인도하여야 할 것이다.       * 반환범위에 대한 판례     1. 특약 상 채무는 보증금에서 당연히 공제되는 것은 아니다.         판) 장래 목적물 반환시 원상복구비용의 보증금 명목으로 지급하기로 약정한 금액은 당연히 발생한 것이             아닌 약정에 기해 발생하는 채무에 불과하기에 보증금에서 당연 공제되지 않는다. 하지만 이의보류하지             않은 채 채권양도 승낙을 하면 그 원상복구비용의 보증금청구채권으로 채권양수인에게 대항할 수 없다.          2. 차임채권에 압류, 추심명력이 있는 경우에도, 임대차 종료시 까지 추심되지 않은 차임은 보증금에서 공제된다.         (처음부터 예정이 되어 있었기 때문에)       3. 손해배상, 부당이득도 공제한다 - 공제한 나머지 금액만 목적물반환과 동시이행관계이다.         4. 건물명도의무 이행에 이르기까지의 채무이다.   (오답주의 - 존속기간까지)       5. 종료 되어도 목적물이 명도 되지 않았다면 임차인은 보증금이 있음을 이유로 연체차임의 지급을        거절 할 수 없다. 연체차임 보증금 충당은 임대인의 자유일 뿐, 임차인이 항변할 수 있는 것은 아니기 때문이다.       6. 임대인의 채권을 공제한 잔액에만 전부명력이 유효하다.          cf) 원상복구비를 보증금에서 공제하기로 하는 약정을 하였어도, 임대인이 원상복구의 의사 없이 시설을              그대로 이용하여 타인에게 다시 임대하려는 경우에는 공제할 수 없다.