소액보증금 최우선변제

 

소액보증금 최우선변제

      (1) 보호대상

           * 보증금의 40%

               서  울 4000 → 1600

               광역시 3500 → 1400

               그  외 3000 → 1200

      (2) 요건

           1) 대항요건(등록+인도)

                 ① 확정일자 不要

                 ② 경락기일까지 유지되어야 한다. = 경락허가결정을 한 마지막 결정 기일   

           2) 채권우선회수 목적으로는 할 수 없다.

           3) 미등기 건물도 가능하지만 경매신청의 등기가 되는 경우이어야 한다. (오답이 되어버렸다.)

              → 대항요건 및 확정일자를 갖춘 임차인과 소액임차인의 임차주택 대지에 대한 우선변제권에 관한 법리는

                 임차주택이 미등기인 경우에도 그대로 적용된다.(07. 6. 21. 2004다26133 전합)

              * 위 전합판례의 다른 내용들

                  ① 소액임차인은 그 대지가 함께 경매될 경우뿐만 아니라 임차주택과 별도로 그 대지만이 경매될

                     경우에도 그 대지의 환가대금에 대하여 우선변제권을 행사 할 수 있다.

                  ② 우선변제권은 이른바 법정담보물권의 성격을 갖는 것으로서 임대차 성립 당시 임대인의 소유였던

                     대지가 타인에게 양도 되어 임차주택과 대지의 소유자가 서로 달라지게 된 경우에도 그 대지

                     환가대금에 대한 우선변제권을 행사할 수 있다.

      (3) 내용

           1) 경매대금의 1/2을 초과하지 않는 범위 내에서 우선변제권을 받는다. (소액임차인간엔 평등)

           2) 가족공동생활을 하는 경우 임차인이 2인 이상 이어도 1인으로 본다.

           3) 건물 + 대지에도 경락대금에서 우선변제 받으며 저당설정당시 건물이 존재 했던 경우에 한한다.

               설정 후에 신축한 경우에는 그렇지 않고, 이 경우 각 안분배당 받는다.

           4) 배당요구 채권이다.

           5) 주택임대차의 대항력과 소액임차인의 지위를 겸하는 경우, 먼저 소액임차인으로서 보호받는 일정액을

              우선 배당하고 난 후의 나머지 임차보증금채권에게 대하여는 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인으로서의

               순위에 따라 배당을 하여야 하는 것이다.(07 판례)

  cf) 주택가액? 

     낙찰대금 + 입찰보증금에 대한 배당기일까지의 이자, 몰수된 입찰보조금등을 포함한 금액- 집행비 = 실제 배당금액

보증금 → 받을액      cf) 甲소유 1억에 4000 → 1600    이지만                       3000 → 1600                       1000 → 1000                       4000 → 1600                       3000 → 1600        1/2 범위 내어야 하기에 5000에서 16:16:16:16:10으로 갖은 후 나머지는 확정일자 순서로 가져간다.

case) 서울에 甲의 주택에 다음과 같은 순서로 되어 있을 경우                  ① 최선순위 저당권자 E - 4천                     ② 임차인 A - 보증금 3천      - 확정일자 X                  ③ 임차인 B - 보증금 800      - 확정일자 X                  ④ 임차인 C - 보증금 5천      - 확정일자 O                  ⑤ 임차인 D - 보증금 4천      - 확정일자 O

1. 경매가 1억인 경우                주민등록 + 인도면 소액우선 - 서울은 4000 이하                A - 1600, D - 1600, B - 800 후 나머지 중 E- 4천 후 나머지를 C- 2000              2. 1억에 AB는 공동생활을 하고 있는 경우                A,B 합쳐도 3800이기에 소액을 우선 받을 수 있다.                AB - 1600 D-1600 → E - 4천 → C- 2800              3. 경매가 6천인 경우                1/2인 3000내 평균배당 A(2) 1200 : B(1) 600 : D(2) 1200                나머지 3천은 E가 전부