주택임대차보호법

 

주택임대차보호법

1. 의의

2. 적용대상

    (1) 실제용도기준으로 하고 공부상 표시만 기준으로 하지 않는다.

    (2) 주거의 다른 용도를 겸하는 경우에도 적용한다.

        O - 공부상으로는 단층작업소, 근린생활시설이지만 실제 슈퍼경영하며 가족생활하며 유일한 주거인 경우.

        X - ① 비주거용 건물에 주거 목적으로 일부를 사용하는 경우(여인숙 경영 목적)

            ② 다방의 주방을 주거 목적으로 사용

    (3) 판단효과 - 계약체결당시를 기준으로 한다. (그 후 개조는 적용하지 않는다.)

    (4) 기타

          1) 주택의 대지까지 포함

          2) 미등기 전세에 적용한다.

          3) 미등기 건물에도 원칙적으로 적용하지만 우선변제권이 인정되기 위해서는 건물 등이 등기가 되어야 한다.

          4) 일시사용 임대차에는 적용하지 않는다.

3. 주체

    (1) 법인 - X   (주민등록구비가 불가능하고, 서민 안정취지의 법률이다.)

    (2) 외국인 - O

4. 대항력

    (1) 적법한 임대차의 존재

          1) 명의신탁자와 계약한 경우 - 긍정

                판) 주택소유자와 사이에만 한정되지 않는다.

          2) 기존채권을 보증금으로 전환하며 임대차계약을 체결한 경우 - 긍정

          3) 매수인이 소유권 취득 후 임대하고 임차인이 대항요건을 갖춘 후 해제되어도 임차인은 보호된다.

          4) 기존채권 확보를 위한 경우에는 부정된다. (통정허위 표시로 무효)

          5) 보증금 지급여부는 不要

                판) 새로운 이해관계인이 생기기 전까지 임대인에게 보증금을 전부 지급해야 하는 것은 아니다.

          6) 매수인이 소유권을 취득하지 않고 매도인의 동의만 얻어 임대 후 해제한 경우  - 보호되지 않는다.

                → 해제를 해제 조건으로 동의한 것으로 본다.

         

    (2) 주민등록

          1) 주민등록과 인도는 존속요건이고 계속 유지하여야 한다.

             하지만, 임차권등기명령에 의한 경우 없어져도 대항력을 유지한다.

          2) 일시적 이전은 전체적, 종국적으로 이탈하면 소멸한다. 그 후 재전입하면 소급회복되는 것이 아니라.

             재전입시로부터 새 대항력을 얻는다.

          3) 가족의 주민등록을 유지하는 것으로도 대항력을 인정한다.

          4) 대항력 구비로 임대보증금 부담 이후 주민등록을 옮겼다하여 임차보증금반환채무가 소멸하는 것은 아니다.

             cf) 우선변제의 요건은 취득시 ~ 종기시인 경락기일까지 존속하고 있어야 한다.

          5) 주민등록은 등기부상 주소지를 기준으로하고 틀리면 정정시 부터 대항력이 생긴다.

               ① 등기부와 현관 호수가 다른 경우 - 대항력 (X)

               ② 연립주택 호수기재를 하고 있지 않다가 부지지번으로 전입신고한 후 건물이 완공되어 호수를

                  기재한 경우 정정신고는 주소 정정시 대항력이 생기지 최초의 전입신고시를 기준으로 하지 않는다.

               ③ 등록과 확정일자를 하였는데 준공검사 후 대장이 작성되어 동호수가 바뀐 경우 - 유효하지 않다.

               ④ 등록과 확정일자를 하였는데 대지가 분할되어 새 지번을 표시 했으나

                  경매개시 결정 기입등기 경료 후에 한 경우 - 유효하지 않다.

           

               cf)  A. 'D동 103호'를 '라동 103호'로 기재 - (X)

                    B. '산 53의 6'을 '53의 6'으로 기재 - (X)

                    C. '연립주택 1층 101'을 '101'로 기재 - (O)

                    D. 'A동'을 '가동'이라고 기재하였는데

                       건물에는 가동이라고 적혀있고 건물도 2개밖에 없는 경우 - (O)

                    E. 부동산중개인이 호수를 잘못 알려준 경우 - 중개인이 손배책임을 진다.

          6) 다가구용 단독주택의 일부를 임차한 경우 - 지번 기재만으로 충분하다.

              호수까지 기재할 의무가 없고, 주택 내에서 다른 부분으로 옮겨도 종전의 대항력을 인정한다.

             

             cf) 다가구용 단독주택에 구분등기가 된 경우

                 지번만 기재하는 것으로 충분하나 등기부상 단독주택과 다세대 주택의 구분소유에 대해서 지번은

                 동일하나 동, 호수가 달리 표시되어 있으며, 집합물 관리대장까지 작성된 경우에는 동, 호수까지

                 전입신고를 해야 한다.

           

              판례 07)    다가구용 단독주택이 다세대 주택으로 변경되었다는 사정만으로

                          임차인이 이미 취득한 대항력을 상실하게 되는 것은 아니다.

          7) 담당공무원의 실수로 전입신고가 잘못된 경우 - 효력이 있다.

          8) 본인의 의사에 의하지 않은 주민등록이전 - 유지한다.

          9) 등기부 작성 전에 한 전입신고도 정확히 일치하면 대항력이 있다.

 

   (3) 주민등록과 점유의 관계

            1) 주민등록이 임차권에 기한 것임을 알 수 있어야 한다.

                  형식적으로 아는 것으로 부족하고, 제3자가 인식 할 수 있을 정도로

            2) 간접점유로도 가능하다. 하지만 실제 점유자가 주민등록을 해야 대항력을 취득한다.

                  전차인이 주민등록을 마친 때 - 임차인이 대항력을 취득한다.

            3) 동의 얻은 양도, 전대차는 양수인, 전차인이 전입 신고시 기존 대항력을 유지 한다.

            4) 매도인이 매도함과 동시에 임차하면 익일부터 대항력을 취득한다.

            5) 甲소유 건물에 乙이 임차한 후 丙에게 전대해 주었다면, 乙이 소유권을 취득하면 丙은 즉시 대항력을

               취득한다. 그 후에 丁이 저당권을 취득해도 丙이 우선한다.

    (4) 대항력의 취득시기 - 익일부터 (오전 0시)

            저당권과 같은 날 등기하면 저당권이 우선한다.

    (5) 대항력 판단기준

            1) 근저당 등기 후 대항력 취득 후 제3자의 집행채권자의 강제경매 신청시 - 경락인에게 대항할 수 없다.

            2) 경매절차 진행 중 낙찰대금 지급기일 전에 선순위 저당권이 피담보채권 변제 등으로 소멸한 경우

               - 대항력 인정

            3) 대항력 취득 후 저당설정 후 보증금 증액 합의 후 초과부분을 지급한 경우

               - 증액한 보증금으로 경락인에게 대항 할 수 없다.

            4) 전세권 등기도 한 경우 - 전세권이 말소되어도 임차인은 대항할 수 있다. (별개이다.)

                  판례) 甲소유 건물에 丙이 선순위저당을 갖고 있고 乙이 임차 등록과 인도를 받은 경우

                         丁이 주택을 매수한 경우에는 그 대항력도 승계하지만,

                         丁이 경락을 받은 경우에는 乙의 대항력은 상실된다.(선순위 저당이 있어서)

                  판례 07) 주택 임차인이 그 지위를 강화하고자 별도로 전세권설정등기를 마쳤더라도

                           주택 임차인이 주택임대차보호법의 대항요건을 상실하면 이미 취득한

                           주택임대차보호법상의 대항력 및 우선변제권을 상실한다.

         * 최신판례

               임차권(보증금반환청구권을 포함한다)을 그 목적물로 한 매매계약이 성립한 경우, 매도인이 임대인의

               임대차계약상의 의무이행을 담보한다는 특별한 약정을 하지 아니한 이상, 임차권매매계약 당시 임대차

               목적물에 이미 설정되어 있던 근저당권이 임차권 매매계약 이후에 실행되어 낙찰인이 임대차 목적물의

               소유권을 취득함으로써 임대인의 목적물을 사용, 수익하게 할 의무가 이행불능으로 되었다거나,

               임대인의 무자력으로 인하여 임대차보증금반환의무가 사실상 이행되지 않고 있다고 하더라도,

               임차권 매도인에게 민법 576조에 따른 담보책임이 있다고 할 수 없고, 이러한 법리는 임차권을

               교환계약의 목적물로 한 경우에도 마찬가지이다. (2007. 4. 26)

    (6) 대항력의 내용

            1) 임대인의 지위 승계

                  판) 임차인에 우선하는 다른 채권자가 있다고 하여 양수인의 지위 승계에 임차인의 동의가

                      필요한 것은 아니다.

            2) 이전 시 양도인의 보증금반환채무는 소멸한다.

                  판) 양수인이 보증금을 임차인에게 반환해도 자신의 채무변제일 뿐 손해가 아니다.

            3) 임차인의 선택권

                  양도시 이의제기할 수 있고, 이 경우 임대인의 보증금반환채무는 소멸하지 않는다.

            4) 임대차 종료 후 소유권 이전

                   종료되어도 보증금반환시까지 존속한다.

            5) 보증금반환채권이 압류, 전부명력 확정 후 주택 매도한 경우에도 매수인이 지위를 승계한다.

                - 임대인은 전부금 지급의무가 없다.

            6) 대항력, 우선변제권 있는 자가 우선변제 선택했으나 보증금 전액을 받지 못한 경우에 경락인에 대항해

               이를 반환 받을 때까지 임대차관계의 존속을 주장 할 수 있으나(대항력은 몇 번도 가능), 제2경매에서

               우선변제권에 의한 배당을 받을 수는 없다(우선변제권은 한번).

            7) 대항력 있는 임차인이 주택을 양수한 경우 혼동으로 소멸하지만 후에 저당권이 설정되면 소멸하지 않는다.

            T) 임대차가 대항력 있는 주택임대차라면 임차주택이 양도되는 경우 주택양수인이 보증금반환채무를

               부담하고 임대인 보증금반환채무를 면하는데, 만약 임차인의 채권자에 의해 보증금반환채권에 대한

               압류 및 전부명령이 확정되어 임차인의 임대차보증금반환채권이 집행채권자에게 이전된 경우에는

               임대인이 목적물을 양도하더라도 임대인은 전부채권자에게 보증금지급의무를 면할 수 없다?  (X)

               → 소유자인 임대인이 주택을 매도한 경우 보증금지급의무를 면하게 되므로,

                  결국 임대인은 전부금 지급의무를 부담하지 않는다.

    (7) 임대인 지위를 승계하는 자의 범위

          *승계하는 자

                 ① 신탁법의 수탁자

                 ② 처분권한을 종국적으로 이전받은 명의수탁자

                 ③ 미등기 건물의 사실상 양수인

                 ④ 매매계약 해제에 의해 소유권을 회복한 종전 소유자(매도인)

          *승계하지 않는 자

                 ① 임차 주택의 양도담보권자

                 ② 임차 주택의 대지만 경락받은 자

                  → 주거용 건물의 양수인을 의미하고, 대하요건을 갖춘 임차인에게 경매 또는 공매에 의한

                     임차주택의 대지의 환가대금에서 후순위권리자들보다 보증금을 우선변제 받을 권리를 인정하였다고

                     하여도 그 대지를 경락받은 자를 위에서 말하는 임차주택의 양수인이라고 할 수는 없다.

                 

    (8) 기타

          1) 보증금이 전액 변제되지 않은 경우에 대항력이 있는 임차권은 소멸하지 않는다.(경락인에게 대항 가능)

          2) 선 배당요구 후 임대차기간이 종료되지 않음을 이유로 대항력을 행사할 경우 신의칙에 반한다.

5. 존속기간

      (1) 최단기간 - 2년, 하지만 임차인은 2년 미만으로 정한 경우에 유효를 주장할 수 있다.

      (2) 보증금을 받을 때까지 존속한다.

6. 법정갱신

      (1) 요건 - 다음 기간 전까지 의사표시가 없는 경우에 법정갱신이 된다.

           1) 임대인 6月 ~ 1月

           2) 임차인 1月

           

      (2) 배제 - 2기 차임액 연체, 현저한 의무 위반시

      (3) 효과

           1) 2년 강행규정

           2) 임차인은 언제든지 해지통고를 할 수 있고 통고 후 3月경과하면 종료된다.

7. 보증금의 우선변제

      (1) 요건

           1) 등록 + 인도 + 확정일자    OR    임차권등기명령에 의한 등기

           2) 사용, 수익목적 임대차 이어야 한다. (우선변제 받을 목적으로 해서는 안 된다.)

      (2) 확정일자 갖춘 다음날

      (3) 확정일자 요건

           1) 임차인이 자신의 지위 강화를 위해 전세권설정등기 한 경우에

              전세계약서에 등기관의 접수인이 찍혀있는 경우 - 긍정한다.

           2) 임대차 계약서에 주소가 누락되어 있어도 확정일자의 요건이 될 수 있다.

           3) 우선변제권 취득한 자가 계약서를 분실했다고 우선변제권이 소멸되는 것은 아니다.

           4) 일시 이전 후 재전입한 경우 재전입 다음날부터 대항력을 취득하나 확정일자를 다시 받을 필요는 없다.

     

      (4) 확정일자 보다 먼저 가압류가 있는 경우 - 대등하게 비례하여 배당

      (5) 대지와 건물의 경매대금에서 우선변제를 받는다.

      (6) 절차, 효과

           1) 배당요구채권이기에 배당요구를 하지 않은 경우에 후순위자에게 부당이득반환청구도 할 수 없다.

              예외 - 임차권등기명령

           2) 배당요구는 해지의 의사표시이다

              하지만 곧장 종료하는 것이 아니라, 배당요구 사실이 임대인에게 전달되어야 한다.

           3) 경락인에게 대항 할 수 있는 보증금의 범위

              - 전액을 받을 때까지 대항할 수 있는 데, 현실로 배당받은 금액을 공제한 나머지 금액이 아니라,

                올바른 순위에 의해 배당이 실실될 경우의 배당액을 공제한 나머지 금액을 의미한다.

           4) 우선변제권을 행사하여 보증금을 수령하기 위해서는 임차주택을 양수인에게 인도해야 한다.

              - 선이행이라는 것은 아니다.