임대차보증금반환채권의 양도, 채권자대위권

 

<임대차보증금반환채권의 양도, 채권자대위권>      * 1998. 6. 1. 甲은 乙에게 甲소유의 주택을 임대차기간 1998. 6. 1.부터 2000. 5. 31.까지 임대차보증금 1억,        차임 월 400, 으로 임대하여 주었다. 다음날 乙은 주택을 인도받고 전입신고를 하였다. 그런데 甲은        1999. 3. 10. 丙에게 주택을 매도하고 1999. 4. 10. 이전등기를 마쳐주었다. 한편 乙은 丁으로부터 1억을        차용하였는데, 갚지 못하게 되자, 2000. 3. 31. 丁에게 丙에대하여 가지는 임대차보증금반환채권을 양도하여        주고 같은 날 丙에 대하여 내용증명우편으로 이를 통지하여 다음 날 丙이 수령하였다. 그런데 양도 당시 乙은        이미 丙에게 3개월 분의 차임을 지급하지 못하였기 때문에 丙은 임대기간이 만료될 무렵부터 乙에 대하여        빨리 나가 줄 것을 요구하였다. 그러나 2000. 8. 31. 현재 乙은 계속해서 차임을 지급하지 않은 채 다른 집을        구하지 못하였다는 이유로 丙의 집에 거주하고 있다.         이 경우 乙, 丙, 丁의 법률관계를 논하시오.

Ⅰ. 序 Ⅱ. 丙의 乙에 대한 주택 인도 청구      1. 임대차계약의 종료를 원인으로 한 주택 인도청구권의 발생         1) 丙이 甲의 임대인 지위를 승계 1999. 4. 10.         2) 2000. 5. 31. 임대차기간 만료 → 임대차계약의 종료         3) 乙은 丙에게 주택을 인도할 의무가 있다.      2. 乙의 항변       (1) 동시이행 항변            1) 임차인의 임차목적물반환채무와 임대인의 임차보증금반환채무의 동시이행관계 - (O)            2) 임차보증금반환채권을 양도한 경우에도 임차인이 동시이행의 항변권을 갖는지 여부 - (O)            3) 사안                  ① 乙은 甲에게 보증금 1억을 지급 → 丙이 甲의 임대인지위를 승계 →                     乙이 2000. 3. 31. 丁에게 임차보증금반환채권을 양도하고 丙에게 통지 →                     2000. 5. 31. 기간만료로 임대차계약 종료                  ② 丙은 丁에게 임차보증금을 반환할 의무가 있으므로, 乙은 丁이 丙으로부터 지급받을 때까지                     丙에게 주택의 인도를 거절할 수 있다.                       (2) 丙의 「공제」의 항변            丙은 전부에 대하여 반환의무를 부담하는 것이 아니라 乙에 대한 차임채권, 부당이득반환채권            합계 3,200을 공제한 나머지 6,800에 대해서만 반환의무를 부담한다.      3. 소결론        乙은 丁이 6,800을 지급받음과 동시에 丙에게 주택을 인도할 의무가 있다.   Ⅲ. 丁의 丙에 대한 양수금(임차보증금)청구      1. 임대차계약의 종료를 원인으로 한 임차보증금반환채권의 발생       (1) 임차보증금반환채권의 양도성            임차보증금반환채권은 일종의 장래채권이다, 장래의 채권이라도 채권 발생의 기초가 확정되어 있어            특정이 가능할 뿐 아니라 권면액이 있고, 가까운 장래에 채권이 발생할 것이 상당한 정도로 기대되는            경우에는 채권압류 및 전부명령의 대상이 될 수 있다.(판)         (2) 사안            양도한 것은 유효하다. 임대차계약이 종료한 이상 丙은 丁에게 임차보증금을 반환할 의무가 있다.          2. 丙의 항변       (1) 「공제」항변           1) 임차보증금에서 공제할 임차인의 채무                 임차인이 임차목적물을 반환할 때까지 임대차관계로부터 임대인에게 부담하는 모든 채무           2) 임차보증금반환채권이 양도된 경우 '양도 통지 후에 생긴 임차인의 채무' 도 공제 대상에 포함되는지 여부                 판) 임차보증금을 피전부채권으로 하여 전부명령이 있어 전부명령의 효력이 그 송달에 의하여                     발생한다고 하여도 보증금반환채권은 임대인의 채권이 발생하는 것을 해제조건으로 하는 것을                     해제조건으로 하는 것이므로 임대인의 채권을 공제한 잔액에 관하여서만 전부명령이 유효하다.                     → 양도 통지 후에 생긴 임차인의 채무라 하더라도 임차보증금에서 공제할 수 있다고 해석하는                        것이 타당하다.           3) 사안                  ① 丙의 乙에 대한 차임채권                     - 2000. 1. 1.부터 2000. 5. 31.까지 합계 금 2천                  ② 丙의 乙에 대한 부당이득반환채권                     - 2000. 6. 1.부터 2000. 8. 31.까지 점유하면서 사용, 수익하여 얻은 사용이익 합계 1200                       단, 이 기간 동안의 乙의 점유는 동시이행의 항변권에 터 잡은 것으로서                       불법행위를 원인으로 한 손해배상채권은 성립하지 않는다.                  ③ 丙은 乙에 대한 차임채권 및 부당이득반환채권 합계 33200을 임차보증금에서                     공제한다는 항변을 할 수 있다. 그렇다면 6800만 남는다.                   (2) 동시이행항변            1) 丙의 동시이행항변권은 통지 이후인 임대차종료 시에 생겼지만, 통지 이전에 항변권 발생의 기초가               되는 법률관계가 이미 존재하고 있었기 때문에 丁에게 대항할 수 있다.            2) 丙은 乙로부터 위 주택을 인도받을 때까지 丁에게 위와 같이 공제되고 남은 임차보증금의 반환을               거절할 수 있다.      3. 소결론        丙은 乙로부터 주택을 인도받음과 동시에 丁에게 공제되고 남은 6800을 반환할 의무가 있다.   Ⅳ. 丁이 양수받은 임차보증금반환채권의 최대한 만족을 얻기 위하여 취해야 할 조치    1. 문제점       乙이 계속 거주하면 할수록 부당이득이 계속 공제되기에 丁이 받을 수 있는 액수가 줄어들게 된다.      2. 丁이 '丙을 대위하여' 乙에게 주택의 인도를 청구할 수 있는지 여부       (1) 임차보증금반환채권의 보전을 위하여 임대인의 임차보증금반환채권을 대위행사할 수 있는지 여부            판) 채권을 보전하기 위하여 채무자의 권리를 행사하려면 채무자의 무자력을 요건으로 하는 것이                통상이지만 임차보증금반환채권을 양수한 채권자가 그 이행을 청구하기 위하여 임차인의 가옥명도가                선이행 되어야 할 필요가 있어서 무자력을 요건으로 한다고 할 수 없다.            생각건대, 채권자가 보전하려는 권리와 대위하여 행사하려는 채무자의 권리가 밀접하게 관련되어 있고                채권자가 채무자의 권리를 대위하여 행사하지 않으면 자기 채권의 완전한 만족을 얻을 수 없게 될                위험이 있어 채무자의 권리를 대위하여 행사하는 것이 자기 채권의 현실적 이행을 유효, 적절하게                확보하기 위하여 필요한 경우에는 채권자는 채무자의 권리를 대위하여 행사할 수 있어야 한다.       (2) 사안             丙은 무자력이 아니라 하더라도, 丁은 丙을 대위하여 乙에게 주택의 인도를 청구할 수 있다.      3. 丁이 '직접' 乙에게 주택을 丙에게 인도할 것을 청구할 수 있는지 여부       (1) 문제점       (2) 학설             1) 긍정설            2) 부정설