임차인의 유익비, 필요비상환청구권 및 부속물매수청구권

 

< 임차인의 유익비, 필요비상환청구권 및 부속물매수청구권 >      * 2000. 3. 10. A는 음반판매점을 운영할 목적으로 B로부터 B소유의 건물(35평)을 임대차보증금 1천에        임대차기간 2000. 3. 10.부터 2002. 3. 10.까지, 차임 월 200으로 임차하였는데, 이때        "임차인은 임대차계약이 종료한 때 임대인에게 부속물에 대한 시설비, 유익비, 필요비를 일체 청구하지 않는다"        는 특약을 하였다. 위 건물의 건축물대장상 용도는 근린생활시설(소매점)으로 되어 있었고 건물 내에는 기본적인        수도 시설 이외에는 별다른 시설이 되어 있지 않은 상태였는데, A는 영업공간을 확보하기 위하여 2000. 3. 말         부터 B의 동의를 얻어 1500을 들여 2평가량을 증축하였고, 전기배선시설 비용으로 200, 유리출입문과 샤시를         설치하는 비용으로 700, 음반진열장 및 의자 구입비용으로 1천을 지출하였으며, 천장에 비가 새어         보수비용으로 100을 지출한 뒤, 2000. 4. 10.부터 음반판매점을 개업하였다.         한편, B는 위 건물을 매수할 당시 C은행으로부터 1억을 대출받고 C에 의하여 건물에 관해 임의경매절차가         진행되었고, 그 절차에서 D는 위 건물을 2억에 매각 받아 2001. 7. 15. 그 매각대금을 완납하고         2001. 7. 30. 위 건물에 관하여 소유권이전등기를 마친 후 곧바로 A에게 건물의 인도를 요구하였는데         A는 이를 거절한 채 계속하여 위 건물에서 음반판매점을 영업하고 있다.         이 경우 AB, AD사이의 법률관계를 논하시오.

Ⅰ. 序   Ⅱ. A와 B사이의 법률관계      1. 임대차계약의 종료       임차건물의 소유자가 바뀌고 새로운 소유자가 건물의 인도를 요구하고 임차인이 대항할 수 없다면,       임대인의 사용, 수익케 할 의무가 이행불능이 되어 임차인의 의사표시를 기다리지 않고 당연히 종료한다.      2. A의 B에 대한 손해배상청구권 (390)       A가 대체건물을 구입하는데 필요한 기간 동안의 휴업손해 상당액      3. A의 B에 대한 임대차보증금반환청구권      4. A의 B에 대한 필요비․ 유익비상환청구권 및 부속물매수청구권         (1) 필요비상환청구권   X            1) 필요비상환청구권의 발생                 - 천장 보수비용 100만원            2) 포기 특약                - "필요비를 일체 청구하지 않는다."는 특약 대규모 수선이 아닌 경우 유효하다.            3) 소결론 - A는 천장보수비의 상환을 청구할 수 없다.         (2) 유익비상환청구권   X            1) 유익비상환청구권의 발생                  - 건물 증축비용 1500 OR 증가된 가액 (626조 2항)            2) 포기 특약                  ① 문제점 - 유효성                  ② 학설 - 긍정설, 부정설                  ③ 판례 - 유효하다고 본다.                  ④ 검토 및 사안 - 유효하다.            3) 소결론 - A는 청구할 수 없다.             (3) 부속물매수청구권   O            1) 부속물매수청구권의 발생                 전기배선시설, 유리출입문, 샤시 (646조 1항)                 단, 음반진열장, 의자는 분리해도 건물가치가 달라지지 않기에 A가 수거해가면 된다.)            2) 포기 특약 - 부속물매수청구권을 포기하는 특약은 원칙적으로 무효이다.            3) 소결론 - A는 전기배선시설, 유리출입문, 샤시의 매수를 청구할 수 있고,                        이는 형성권이기에 매수 청구 당시의 시가를 매매대금으로 청구할 수 있다.   Ⅲ. A와 D 사이의 법률관계    1. D의 A에 대한 소유권에 기한 위 건물의 인도 청구 및 사용이익 반환 청구          D는 대금을 완납한 때인 2001. 7. 15.에 소유권을 취득하였고,          A는 그 후에 계속 점유했기에 사용이익을 부당이득으로 반환하여야 한다.      2. A의 항변 - 점유할 권리       (1) 임차권의 대항력 및 그에 따른 동시이행의 항변권  -  X       (2) 유치권            1) 임대차보증금반환채권에 기한 유치권 - X                  ① 문제점                  ② 학설 - 긍정설(임차인 보호) v 부정설(통설)                  ③ 판례 - 부정                  ④ 사안 - 부정하는 것이 타당하다.            2) 부속물 매매대금채권에 기한 유치권  -  X                  ① 문제점                  ② 학설 - 긍정설(실제기능이 투하 자본 회수이기에 유익비와 같다) v 부정설(통설)                  ③ 판례 - 부정설                  ④ 사안 - 부정설이 타당      3. 소결론       A는 D에게 위 건물을 인도하고, D가 그 소유권을 취득한 2001. 7. 15.부터 인도 완료일까지       매월 실제 차임 상당액 상당의 부당이득금을 반환하여야 한다.