임차인의 지상물매수청구권

 

<임차인의 지상물매수청구권>      * A는 토지를 임차한 뒤 그 지상에 건물을 신축하기 위하여 2000. 3. 20. B로부터 그 소유의 토지를        임대차보증금 1천에 임대차기간 2000. 3. 20.부터 차임 월 200으로 정하여 임차하면서, "임대차기간이        만료한 때에는 지상 건물을 철거한 후 대지를 임대인에게 인도한다."는 특약을 맺었다. A는 위 토지 위에        단층 건물을 지어 2001. 2. 1. 위 건물에 관하여 자신의 이름으로 소유권보존등기를 마친 후, 위 건물에서        당구장을 개업하였다. 그런데 B는 지금 사정으로 2001. 8. 17. C에게 위 토지를 매도하고 다음 날 위 토지에        관하여 C 앞으로 소유권이전등기를 마쳐 주었다. C는 위 임대차기간이 만료되자 A에게 건물을 철거하고        토지를 인도할 것을 요구하였는데, A는 C에게 위 건물을 매수할 것을 요구하면서 위 건물에서 계속 당구장        영업을 하다가 수입이 감소하자 2002. 5. 5. 이후에는 문을 걸어 잠근 채 영업을 중단하고 있는 상태이다.        이 경우 A와 C사이의 법률관계를 논하시오.

Ⅰ. 序 Ⅱ. 임대차관계의 승계    1. A의 토지 임차권의 대항력        건물의 소유를 목적으로 한 토지임대차는 이를 등기하지 아니한 경우에도 임차인이 그 지상건물을 등기한        때에는 제3자에 대하여 임대차의 효력이 생긴다(622조 1항).        A는 신축하여 2001. 2. 1. 보존등기까지 마쳤으므로, 2001. 2. 1.자로 토지에 대항력 있는 임차권을 취득하였다.      2. 임대차관계의 C에게로의 승계       1) 통설. 판례는 임차토지의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다고 해석한다.        2) 사안의 경우              C는 A가 대항력을 취득한 이후인 2001. 8. 18. B로부터 토지 소유권을 취득하였으므로,             종전에 B가 가지고 있던 토지 임대인 지위를 그대로 승계한다.   Ⅲ. C의 건물 철거 및 토지 인도 청구      1. 청구원인       토지 소유권에 기한 청구(213, 214)      2. A의 지상물매수청구 항변       (1) 지상물매수청구권 발생           1) 건물 소유를 목적으로 한 토지 임대차의 기간이 만료한 경우에 건물이 현존한 때에는 토지 임차인은              임대차계약의 갱신을 청구할 수 있고, 임대인이 이를 원하지 아니하는 때에는 상당한 가액으로              그 건물의 매수를 청구 할 수 있다.(643, 283)           2) 사안에서 임대차는 기간 만료로 종료하였고, 임대인 C가 먼저 철거 및 토지의 인도를 요구하여 갱신할              의사가 없음을 명백히 한 이상, A는 곧바로 이 사건 건물의 매수를 청구할 수 있다.         (2) 지상물매수청구권 포기특약의 효력            지상물매수청구권을 포기하는 취지의 특약은 임차인에게 불리한 계약은 무효이고,            사안에서 임차인에게 불리하지 않다는 사정도 보이지 않으므로, 포기특약은 무효이다.         (3) 지상물매수청구권의 효과         지상물매수청구권은 형성권이기에 의사표시가 C에게 도달하면 시가를 매매대금으로 하는 매매계약이 성립한다.      3. 소결론       C의 청구는 기각될 것이다.           Ⅳ. C의 토지 사용이익 반환 청구       A가 매수청구권을 적법하게 행사한 경우에도 이전등기가 C에게 마쳐질 때까지는 건물의 소유자는 A이다.       그런데, 임대차계약이 종료한 이후에는 법률상 원인 없이 C소유의 토지 위에 있는 셈이 된다. 그로 C는        토지 사용이익 상당의 손해를 입었고 C는 그 상당의 이득을 취득하였다. A는 2002. 5. 5. 이후 영업을 하지        않았지만, 건물의 존재로 인한 토지 사용이익의 부당이득이 문제되는 이 사건에서 건물의 사용, 수익 여부는        토지에 관한 사용이익 상당의 부당이득의 성립에 원칙적으로 영향이 없다.         따라서 C는 A에게 2002. 3. 21.부터 A가 건물 소유권을 상실할 때까지 동안의 사용이익 상당액을        부당이득을 이유로 반환을 청구 할 수 있다.   Ⅴ. A와 C사이에 이 사건 건물에 관한 매매계약의 성립 및 이행      매도인 A는 매수인 C에게 소유권이전등기 및 인도의무가 있고, C는 A에게 매매대금 지급의무가 있다.      이는 동시이행관계이다.       * 보론 - 건물의 소유를 목적으로 한 토지임대차와 무단양도․ 전대    만일 사례에서 A가 D에게 건물을 매도하여 그 소유권을 이전하여 주고 토지에 관한 임차권을    임대인 C의 동의 없이 양도 또는 전대하였다면, 법률관계는 어떻게 될까?       1) D는 직접 지상물매수청구권을 행사할 수 없다.        - 임대인 C의 동의가 없어 결국 D는 C에게 대항할 수 없기 때문이다.       2) D는 A를 대위해서도 지상물매수청구권을 행사할 수 없다.        - 지상물매수청구권은 소유자만 행사할 수 있는데, D에게 이전해 주었기에 소유자가 아니다.       3) D는 동의를 못 받으면 채무불이행을 이유로 A와의 매매를 해제할 수 있다.       4) D와 A의 매매가 해제된 경우, A는 C에게 지상물매수청구권을 행사할 수 없다.       - 지상물매수청구권은 갱신청구권을 전제로 하기 때문에 성실한 임차인에게만 인정된다.         무단양도, 무단 전대를 이유로 해지된 경우에는 임차인의 지상물매수청구권은 인정되지 않는다.