저당권의 침해에 대한 구제

 

저당권의 침해에 대한 구제

   

   1. 저당권 침해의 유형 및 특수성

      (1) 유형

           1) 저당건물의 철거, 저당산림의 부당한 벌채, 종물의 분리 반출 등

           2) 저당부동산의 소유자 또는 그로부터 승낙을 받은 자가 저당부동산을 점유하며 사용, 수익하는 것은

              원칙적으로 저당권의 침해가 되지 않는다.

              그러나 저당부동산에 대한 점유가 저당부동산의 본래의 용법에 따른 사용, 수익의 범위를 초과하여

              그 교환가치를 감소시키거나, 점유자에게 저당권의 실현을 방해하기 위하여 점유를 개시하였다는 점이

              인정되는 등의 경우에는 침해가 인정될 수 있다.

           3) 나대지에 관하여 저당권이 설정된 뒤 소유자 또는 제3자가 그 위에 건물을 신축하는 경우 - O

      (2) 특수성

            저당물의 교환가치가 감소하더라도 잔존가치가 피담보채권액을 초과하는 때에는 아직 손해가 생겼다고

            할 수 없다.

       

   2. 각종의 구제방법

      (1) 물권적 청구권

           1) 반환청구권 無 - 저당권자는 점유할 권원이 없다.

           2) 원상회복청구권 有

           3) 변제기 전에도 청구할 수 있다.

           4) 제거청구

                 ① 물리적으로 멸실, 훼손하는 경우

                 ② 교환가치가 하락할 우려가 있는 경우 
           5) 점유자가 소유권을 주장하며 점유하는 주택에 경매법원의 낙찰 불허가 결정이 내려진 경우에는

              경매법원이 저당효력을 명백히 한 후에 경매를 진행하겠다는 판단에서 한 것이므로, 저당권자는

              방해배제청구를 대위하여 점유자에게 퇴거 청구를 할 수 없다.

      (2) 손해배상청구권

           1) 귀책사유 있는 침해한 자에게 청구할 수 있다.

           2) 담보물로 만족을 얻을 수 없을 때에만 가능하다.(가액 감소해도 만족을 얻을 수 있으면 발생하지 않는다.)

           3) 침해행위가 있을 때 즉시 청구권이 발생한다. (오답 - 담보권을 실행할 때)

           4) 즉시변제청구와 함께 손해배상을 청구할 수 있다.

           5) 손해는 근저당 목적물인 부동산의 가액범위 안에서 채권최고액을 한도로 하는 피담보채권액이다.

      (3) 즉시변제청구권(388)

           1) 담보물의 손상, 감소, 멸실한 경우에는 기한이익을 상실하므로 채권자는 곧바로 저당권을 실행할 수 있다..

              → 불가항력으로 목적물을 훼손할 때에는 청구할 수 없다.

           2) 상대 - 채무자에 대해서만 가능하지 3자에게는 할 수 없다.

      (4) 담보물보충청구권(362)

           1) 담보가치가 현저히 감소된 경우에 원상회복 또는 상당한 담보제공을 청구할 수 있다.

           2) 저당권설정자(채무자, 물상보증인)에 대해서만 할 수 있고, 설정자의 귀책사유를 요한다.(책임 있는 사유)

           3) 청구시 함께 청구 못하는 것

                 ① 손해배상청구권

                 ② 즉시변제청구권