저당목적물의 제3취득자

 

저당목적물의 제3취득자

      (1) 의의

           저당권이 설정된 이후에 저당목적물의 소유권, 지상권, 전세권을 취득한 자.

           → 저당권이 실행되면 권리를 상실하기에 불안정한 지위를 보호해 줄 필요가 있다.

         

      (2) 저당권 실행 前

           1) 저당권을 침해하지 않는 범위에서 권리 행사의 자유

           2) 제3취득자의 변제권

                 저당부동산의 제3취득자는 저당권자에게 그 부동산으로 담보된 채권을 변제하고 저당권의 소멸을

                 청구할 수 있다.(364)

                 ① 요건

                      A. 저당목적물에 의해 '담보된 채권'을 변제하면 되다. - 근저당의 경우 최고액만 변제하면 된다.

                      B. 변제기 도래 전 변제

                            a) 학설 - 긍정설, 부정설

                            b) 판례 - 직접다룬 것은 없다.

                                  판) 근저당권 설정계약의 종료 전 일방적으로 폐기하고 그 당시까지의 채무액만을

                                      변제하는 조건으로 근저당권 말소를 소구할 수는 없다.

                                      → 일방적으로 해지할 수 없다는 취지일 뿐이다.

                            c) 검토

                                부정하는 것이 타당하다. 긍정하면 저당권의 투자수단으로서의 작용을 해치기 때문이다.

                      C. 정당한 이익이 있어야 한다. - 변제 후 당연히 법정대위도 인정한다.

                            cf) 지연배상은 1년분에 한해서 인정한다.

* 제3취득자의 범위       1. 경매개시 후 제3취득자 - O      2. 이행인수 - O  (채권자의 승낙 없이, 피담보채무를 인수하기로 하는 것)       판) 저당부동산 매매계약을 체결하는 당사자 사이에 매매대금에서 피담보채무 또는           채권최고액을 공제한 잔액만을 현실로 수수하였다는 사정만 가지고 인수한 것으로           보아 제3취득자가 아닌게 되는 것이 아니라, 저당권의 말소를 보다 확실하게 보장           하겠다는 취지로 그런 약정을 하게 된 것이라 볼 것이다.           → 인수한 것(아래 3번으로)으로 간주하지 않는다.      3. 제3취득자가 피담보채무를 인수한 경우 - X → 364조를 적용하지 않는다.      4. 후순위 근저당권자 - X  → 피담보채무 전액을 변제해야 한다.

                       

                 ② 효과

                      A. 제3취득자가 변제하면 저당권은 당연히 소멸한다.

                      B. 제3취득자는 채무자에 대하여 구상권을 갖고, 채권자를 법정대위한다.(481)

                         다만, 제3취득자가 '소유자'인 경우에는 자기 소유 부동산에 저당권을 갖게 되기 때문에

                               혼동의 법리에 의하여 저당권이 원칙적으로 소멸하게 됨을 주의하여야 한다.(191조 1항)

                      C. 매매를 원인으로 소유권을 취득한 제3취득자는 '매도인에게' 출재액의 상환을 청구할 수 있다.

                         (576조 2항)

           3) 피담보채권이 시효로 소멸한 경우

                 제3취득자는 시효소멸로 인하여 직접적인 이익을 얻는 자이기에 채무자가 시효이익을 포기하더라도

                 제3취득자에게는 아무런 영향이 없고, 제3취득자는 저당권의 소멸을 주장할 수 있다.

           4) 제588조

                 예컨대 매수인이 잔금을 지급하지 않은 상태에서 먼저 소유권을 이전 받았는데 저당권의 실행을 인하여

                 소유권을 잃을 염려가 있는 경우, 그 위험의 한도에서 잔금의 전부 또는 일부의 지급을 거절할 수 있다.

      (3) 저당권 실행 後

           1) 담보책임 추궁(576)

           2) 소유자인 제3취득자도 경매절차에서 매각을 받을 수 있다.(363조 2항) - 주의적 규정

               cf) 채무자는 매수인이 될 수 없다.

           3) 비용상환청구권(67)

                 ① 필요비, 유익비 우선 상환

                 ② 제3취득자의 범위

                      A. 소유권 취득자 - O

                            cf) 소유권 취득자이지만 비용상환청구권이 부정되는 경우

                                - 건물의 증축비용을 투자한 대가로 건물에 대한 지분이전등기를 경료 받은 자

                      B. 등기된 임차인 - O

                      C. 물상 보증인 - X

                 ③ 효과

                      A. 신속한 비용 상환을 위해 상환유예기간을 불허한다.

                      B. 비용을 상환 받으면 유치권을 행사 할 수 없다.

      (4) 물상보증인 소유 저당목적물의 제3취득자가 변제한 경우 구상권자

           1) 일반적인 경우 - 제3취득자가 피담보채무를 인수하지 않기로 한 경우에는 제3취득자가 구상권을 행사한다.

           2) 제3취득자가 피담보채무를 이행인수하기로 한 경우에는 물상보증인이 구상권을 행사한다.

               "이행인수는 매매당사자의 내부적 계약에 불과하다."

           cf) 근저당권자가 물상보증인을 상대로 피담보채권의 존재확인을 구할 수 있는가? (O)