저당권의 목적인 토지 위의 건물에 대한 일괄경매권

(1) 의의

토지를 목적으로 한 저당권을 설정한 후 그 설정자가 그 토지에 건물을 축조하나 때에는 저당권자는 토지와

함께 그 건물에 대하여도 경매를 청구할 수 있다.(365조 본문)

(2) 취지

1) 공익적인 측면으로 법정지상권이 인정되지 않아 건물이 철거되는 것을 방지

(법정지상권이 성립될 수 없는 경우에 적용)

2) 저당권자의 이익 - 토지만의 경매를 인정할 경우에 건물 철거 문제로 인하여 토지의 환가의 문제가 생길

수 있는데, 일괄경매를 인정하면 그런 문제가 발생하지 않는다.

3) 건물소유자의 이익

(3) 요건

1) 저당권 설정 당시에 지상에 건물이 없을 것 (건물이 있으면 법정지상권이 성립하기에 인정할 필요가 없다.)

다만, 토지와 건물에 공동저당을 설정한 후 건물을 철거하고 신축한 경우에는 일괄경매를 청구할 수 있다.

2) 문제되는 경우

- 민법은 '저당권설정자가 건물을 신축하였을 것', '경매신청시에 토지와 건물이 동일한 소유자에게 속하고

있을 것'을 요구하여 제한적으로 규정하고 있으나, 학설과 판례는 이를 완화하여 확대하고 있다.

① 경매신청시에 토지와 건물의 소유자가 다른 경우

판) 나대지에 관하여 저당권설정자가 그 지상에 건물을 신축하여 그 소유권만을 제3자에게 이전해

준 사안에서 부정하였다.

(사견)→ 인정하는 것이 타당하다.

② 저당권설정자 아닌 제3자가 건물을 신축한 경우

A. 저당권설정자로부터 토지 용익권을 취득한 자가 건물을 신축한 경우

판) 허용한바 있다.

B. 저당 토지의 제3취득자(소유자)가 건물을 신축한 경우 - 허용하는 것이 타당하다.

3) 토지 경매대금 만으로 충분하다 하여도 그 지상건물까지 일괄 경매를 신청할 수 있다.

4) 저당권자의 선택에 따라 토지에만 경매를 신청할 수도 있고, 일괄 경매를 신청할 수도 있다.

- 권리일 뿐, 의무는 아니다.

판) 토지만 경매를 신청해 경락으로 소유권을 취득하고 건물의 철거를 구하는 것이 위법하다 할 수 없다.

5) 경매기일 공고시 까지는 일괄경매 신청을 추가 신청 할 수 있다.

(4) 효과

1) 토지와 건물의 동일인에게 매각되어야 한다.

2) 토지에 대한 저당권자는 건물의 경매대가에 관하여는 우선변제를 받을 권리가 없다.(365조 단서)

- 건물에 관하여는 일반채권자와 같은 지위이다.

→ 다른 저당권자가 없는 경우 배당을 받을 수는 있다.

SOY