부동산의 양도담보, 신축 건물의 소유권귀속

 

<부동산의 양도담보⋅신축 건물의 소유권귀속>   *  건축업자 A는 연립주택을 신축하여 분양 사업을 하기 위하여 2001. 1. 7. B로부터 그 소유의 대지를 매수하면서      다음과 같은 약정을 하였다.      ① 매매대금 3억, 계약금 3천은 당일에, 중도금 7천은 2001. 1. 30.에, 잔금 2억은 2001. 6. 30.까지 지급한다.      ② B는 A로부터 중도금을 지급받음과 상환으로 A에게 위 대지를 인도하여 A가 연립주택 신축공사를 시작하는         것을 승낙한다.      ③ A는 잔금지급채무를 담보하기 위하여 앞으로 신축할 연립주택에 관하여 B 앞으로 소유권보존등기를 마친다.      ④ A는 연립주택을 매도 또는 임대하여 받은 돈으로 잔금을 지급하되, 2001. 6. 30.까지 이를 모두 지급하지         아니하면 미분양 연립주택에 관한 매도⋅임대권한을 상실한다."       A는 B에게 계약금 및 중도금을 지급하고 대지를 인도 받은 뒤 B명의로 건축허가를 받아 자신의 비용과 노력으로      연립주택 신축공사를 한 끝에 2001. 6. 4. 그 연립주택에 관한 사용검사를 받고 2001. 6. 15. B앞으로      소유권보존등기까지 마쳤다.       한편 A는 2001. 6. 10. C에게 위 연립주택 101호를, 2001. 6. 20. D에게 201호를, 2001. 7. 10. E에게       301호를 각 임대하고 각 임대차계약일에 각 임대차보증금을 받았으며, C, D, E는 임대차계약 일에 각       인도를 받고 전입신고까지 마쳤다. 그런데 A는 2001. 7.말이 되도록 B에게 잔금을 전혀 지급하지 않고 있다.       이에 B는 직접 다른 사람에게 연립주택을 팔아 그 대금으로 자기의 채권의 변제에 충당할 생각을 가지고,       일단 일환으로 C, D, E를 상대로 각 임차목적물의 인도를 청구하고자 한다. 법률관계를 논하시오.

Ⅰ. 논점의 정리     Ⅱ. 이 사건 연립주택의 소유권 귀속 관계        1. 문제점         A의 노력과 비용으로 신축 후 B명의로 보존등기를 마찬 경우.      2. 판례         완성된 건물은 일단 채무자가 원시취득한 뒤 채권자명의로 보존등기를 마침으로 담보 목적의 범위 내에서         채권자에게 소유권이 이전된다.      3. 사안         일단 A가 취득 후 2001. 6. 15. B앞으로 보존등기를 마침으로 B는 연립주택에 양도담보권을 취득한다.   Ⅲ. 부동산 양도담보권자(B)의 법적 지위        1. 문제점            2. 가등기담보 등에 관한 법률의 적용 여부       (1) 문제점             피담보채권이 매매대금채권인 경우에 가담법 적용여부       (2) 학설            1) 긍정설            2) 부정설       (3) 판례 - 부정       (4) 검토 - 부정        3. 가등기담보법이 적용되지 않는 부동산 양도담보권의 법적 구성       (1) 문제점       (2) 학설            1) 담보물권설            2) 신탁적양도설           (3) 판례 - 신탁적양도설            "담보목적의 범위 내에서 채권자에게 소유권이 이전된다."            - 대외적으로 양도담보권자가 소유권을 가지나, 대내적으로는 담보계약의 권리만 갖는다.       (4) 검토 - 판례입장      4. 사안의 경우          사안에서는 A와 B사이에 「양도담보 목적의 실행 방법에 관한 특약」이 존재한다.          설정자인 A가 목적물인 연립주택을 매도 또는 임대하여 그 돈으로 양도담보권자 B에게 피담보채권인          매매잔대금을 지급하기로 한 것이다. 이는 양도담보권자 B가 설정자 A에게 목적물에 관한          「대외적인 처분권을 수여」하고, 그 약정에 따라 A가 매도 또는 임대한 부분에 관하여는 B가          「처분청산 또는 귀속정산의 방법에 의하나 담보목적 실행을 포기」한 것으로 해석할 수 있다.           Ⅳ. B의 C, D, E에 대한 각 인도 청구        1. 청구권의 법적 근거   :    소유권에 기한 인도 청구(213)         A가 이행지체에 빠지지 않았다면, A의 점유할 권리를 C, D, E가 원용할 수 있으나, 사안에서는         A가 이행지체에 빠졌기에 원용할 수도 없다.      2. C에 대한 청구         C는 B가 양도담보권을 취득하기 전인 2001. 6. 10. 이 사건 연립주택의 원시취득자인 A로부터 101호에         대항력 있는 임차권을 얻었다. 그러나 B가 양도담보 목ㅈ거의실행을 위하여 귀속청산 또는 처분정산을 하게         되면 101호의 소유권을 확정적으로 취득하게 되는 B 또는 양수인은 임대인의 지위를 승계하게 된다.         결국 B는 C에게 101호의 인도를 청구할 수 없다.      3. D에 대한 청구         D는 B가 양도담보권을 취득한 후인 2001. 6. 20. 설정자인 A로부터 201호를 임차하고 같은 날 대행요건을         갖추었다. 설정자는 그러한 행위를 할 수 없는 것이 원칙이나, A와 B사이에 특약으로 처분권을 수여하는         의사가 있는 것으로 볼 수 있기에, 임차권은 B에게 효력이 있다. 결국 201호의 인도를 청구할 수 없다.      4. E에 대한 청구         E는 B가 양도담보권을 취득한 후인 2001. 7. 10. 임차하고 같은 날 대항요건을 갖추었다. 그런데 A가         잔금지급일인 2001. 6. 30. 까지 이행을 하지 않아 처분권이 미분양 부분에 관하여 소멸하였다.         따라서 임차권은 B에게 효력이 없고, E는 B의 인도 청구에 응하여야 한다.   ※ 설정자가 매도분양한 경우       매수인이 양도담보권자에게 이전등기를 청구할 수 있는가?      1. 채권자가 양도담보권을 취득하기 전에 설정자가 매도분양한 경우         등기를 경료받지 못한 자는 그보다 앞서 건물에 관하여 담보 목적으로 소유권보존등기를 경료한 대지 소유자에         대하여 분양을 이유로 한 소유권이전등기를 구할 수 없다.      2. 채권자가 양도담보권을 취득한 뒤에 설정자가 매도분양한 경우       (1) 원칙             매수인은 소유권보존등기 명의인인 양도담보권자에게 소유권이전등기를 청구할 수 없다.       (2) '담보목적의 실행 방법에 관한 특약'에 의하여 설정자에게 대리권 또는 처분권이 수여된 경우             매수인으로서의 지위를 부인할 수 없다.