부동산 양도담보

 

부동산 양도담보

  

   1. 가등기담보법의 적용을 받지 않는 경우

      (1) 부동산 양도담보권의 법적성질

            1) 학설 - 담보물권설, 신탁적 소유권이전설

            2) 판례

                 ① '담보 목적의 범위 내에서 소유권이 이전된다.'라고 표현하고 있는데 이는

                    대외적으로는 양도담보권자에게 이전되지만, 대내적으로는 설정자가 소유자라는 취지로 해석된다.

                 ② 생각건대 신탁적양도설이 타당하다.

      (2) 성립

            양도담보권설정계약 + 소유권이전등기

      (3) 효력

           1) 대내적 효력

                 ① 효력이 미치는 범위 -  피담보채권 / 목적물

                 ② 소유권

                      A. 학설 - 양도담보권자

                      B. 판례 - 대내외를 구별하여 대내적 관계에서는 설정자가 소유자이고

                                양도담보권자는 담보계약에 따른 권리만을 갖는다.

                 ③ 사용수익 - 설정자

           2) 대외적 효력 - 양도담보권자가 소유자

                 ① 변제기 도래 전의 처분의 효력

                       - 양도담보권자의 소유이기에 3자의 선악을 불문하고 유효

                 ② 일반채권자와의 관계

                       - 설정자는 제3자 이의의 소를 제기할 수 없다.

                 ③ 설정자가 직접 물권적 청구권을 행사할 수 있는가?

                       - 부정하는 것이 논리적이나 허용한 판례가 있다.

      (4) 담보 목적의 실행(판례에 따라 설명)

          1) 담보계약에 따른다.

          2) 양도담보권자는 목적부동산을 처분하거나(처분청산) 그 가치를 스스로 평가하여(귀속청산) 먼저 자기 채권의

             변제에 충당한 다음 나머지가 있으면 이를 설정자에게 반환하여야 한다.

          3) 처분청산의 경우에는 담보부동산을 적정한 가격으로 평가한 후 그 대금으로써 피담보채권의 원리금에

             충당하고 나머지 금원을 반환하거나 평가 금액이 피담보채권액에 미달하는 경우에는 채무자에게 그와 같은

             내용의 통지를 하는 등 정산절차를 마친 사실이 인정되어야 한다.

판례) 토지매매대금 지급확보를 위해 토지 매수인 甲이 매도인 乙과 합의로 지상에 건물을 지어        매도인 乙의 명의로 건축허가를 받아 보존등기를 한 후 채무자 甲이 丙에게 임대한 경우

* 기존채권의 담보를 위한 것으로 가담법이 적용되지 않는다. 그렇기에 채권자는 사적실행으로          처분청산도 가능하다 → 건물 명도청구를 할 수 있고, 이는 제3자가 주택대항력이 있어도          청구할 수 있다.          그런데 위 사안은 乙이 건물을 처분하여 충당하기로 약정 후 임대차한 경우로 그 건물에 대한          乙의 담보권은 이미 실행되어 소멸된 것으로 보거나 그 부분에 한하여 담보권을 포기한 것으로          볼 수 있다.

   2. 가등기담보법의 적용을 받는 경우

      (1) 부동산 양도담보권의 법적 성질

           1) 학설

                 ① 통설 - 담보물권설

                 ② 소수설 - 여전히 신탁적 소유권이전이다.

           2) 판례 아직 없다.

      (2) 성립

           양도담보권설정계약 + 소유권이전등기

      (3) 효력

           1) 대내적 효력

                 ① 효력이 미치는 범위 - 피담보채권 / 목적물 / 물상대위

                 ② 소유권 - 설정자

                 ③ 사용수익 - 설정자

           2) 대외적 효력 - 설정자가 소유자, 양도담보권자는 특수한 담보물권자

                 ① 변제기 도래 전의 처분의 효력

                       양도담보권자가 처분한 경우 원칙적으로 무권리자의 처분행위로 무효이나(담보물권설),

                       제3자가 선의인 경우에는 유효하다.(법 11조 단서 참조)

                 ② 일반채권자와의 관계

                      A. 설정자의 일반채권자가 강제집행 할 수 있는가?

                          - 담보물권설에 의하면 가능하다고 할 것이나,

                            실제로는 절차상의 문제로 불가능하다고 보는 견해가 일반적이다.

                      B. 양도담보권자의 일반채권자가 압류 등을 한 경우

                         설정자가 제3자 이의의 소를 제기할 수 있는가?

                         - 담보물권설에 의하면 가능하다고 할 것이나, 법 11조를 고려할 때 논의의 여지가 있다.

                 ③ 설정자가 국세 등을 체납한 경우

                       납세자의 체납처분을 집행하여도 징수할 금액이 부족한 경우에 한하여 양도담보재산으로써

                       징수할 수 있다. (국세기본법 42)

       

      (4) 양도담보권의 실행

           1) 사적실행

                 ① 청산금을 채무자 등에게 지급한 때에 목적부동산의 소유권을 취득한다.

                 ② 실행통지 → 청산기간의 경과 → 객관적인 청산금의 지급 → 소유권 취득

           2) 경매청구권

               - 명문 규정이 없고, 통설은 부정하는 듯하다.

           3) 배당참가

               - 명문 규정이 없다. 배당에 참가할 수 있다고 하여야 할 것이나,

                 실제로는 제3취득자로 취급되는 경우가 많을 것이다.

      (5) 환수권

            청산금채권을 변제받을 때까지 채무액을 지급하고 이전등기의 말소를 청구할 수 있다.

            변제기가 경과한 때로부터 10년이 경과하거나, 선의의 3자가 소유권을 취득한 때는 그러하지 아니하다.

cf) 1. 주택 양도담보권자는 임대인의 지위를 승계하지 않는다.

    2. 채무변제에 따른 등기청구권은 시효로 소멸하지 않는다. (물권적 청구권이다.)

    3. 채무자로부터 담보부동산의 임대보증금 및 월세조로 금원을 받았다면 동 금액은 채무원금 중 일부변제와

       이자조로 지급된 것으로 보아야 한다.

    4. 양도담보권자가 담보부동산 위에 건물을 신축한다거나, 제3자에게 근저당권을 설정해 주는 것은 담보권실행으로

       서의 환가처분으로 볼 수 없다.

    5. 양도담보의 소멸

      (1) 가담법 적용 - 청산금 지급시까지 변제가 가능하다.

      (2) 가담법 적용하지 않는 경우 - 정산 or 제3자에게 매도전까지 변제할 수 있다.

      (3) 양도담보권 소멸 후 기존의 양도담보권자의 처분행위 - 단순무권리자 처분행위이다.