임대차의 효력 (임대인의 권리, 의무, 임차인의 권리, 의무)

 

임대차의 효력

   1. 임대인의 의무       2. 임차인의 의무       3. 임차인의 권리       4. 임차인의 비용상환청구권

   5. 임차인의 부속물매수청구권                  6. 임차인의 지상물매수청구권

   1. 임대인의 의무

     (1) 목적물을 사용․수익하게 할 의무 (유지․수선의무)

          1) 의의

               ① 임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약 존속 중 그 사용, 수익에 필요한 상태를

                  유지하게 할 의무를 부담한다(623).

               ② 임대인이 임대물의 보존에 필요한 행위를 하는 때에는 임차인은 이를 거절하지 못한다(624).

          2) 요건

               ① 훼손의 정도

                   판) 손쉽게 고칠 수 있을 정도의 사소한 것이어서 사용, 수익을 방해할 정도의 것이 아니라면

                       임대인은 수선의무를 부담하지 않지만, 그것을 수선하지 아니하면 임차인이 계약에 의하여

                       정하여진 목적에 따라 사용․수익할 수 없는 상태로 될 정도의 것이라면 임대인은 수선의무를

                       부담한다.

               ② 훼손의 원인

                  A. 천재지변 기타 불가항력으로 목적물이 훼손된 경우 - 임대인 수선의무가 면제되지 않는다.

                  B. 임차인의 귀책사유로 인하여 목적물이 훼손된 경우 - 견해 대립 중

   

          3) 특약에 의한 제한

               ① 623조는 강행규정이 아니다.

               ② 소규모에 한해 특약으로 임차인에게 수선의무 부담가능

                  대규모의 수선은 이에 포함되지 아니하고 여전히 임대인이 수선의무를 부담한다.

          4) 효과

               임대인의 수선의무에 속하는 것을 임차인이 대신 한 경우에는 임차인은 즉시

               임대인에게 비용(필요비)의 상환을 청구할 수 있다(626조 1항)

               판) 임대차계약에 있어서 목적물을 사용, 수익케 할 임대인의 의무와 임차인의 차임지급의무는

                   상호 대응관계에 있으므로 임대인이 수선의무를 불이행하여 임차인이 전혀 사용할 수 없을 경우에는

                   차임 전부의 지급을 거부할 수 있으나, 부분적으로 지장이 있는 상태에서 그 사용, 수익이 가능할

                   경우에는 그 지장이 있는 한도 내에서만 차임의 지급을 거절할 수 있을 뿐 그 전부의 지급을

                   거절할 수 없어, 그 한도를 넘는 차임의 지급거절은 채무불이행이 된다.

     (2) 비용상환의무

     (3) 보호의무

          1) 통상 임대차 - 안전배려 보호의무가 없다.

          2) 숙박 계약 - 안전배려 보호의무가 있다.

   2. 임차인의 의무

      (1) 차임지급의무

           1) 차임의 지급시기

              약정에 따르되 없으면, 633조 적용

           2) 차임의 증감청구

                ① 차임감액청구

                     A. 임차물 일부가 임차인 과실 없이 멸실 기타 사유로 사용․수익할 수 없는 때에는 임차인은

                        그 부분의 비율에 의한 차임 감액청구를 할 수 있다.

                        → 잔존부분으로 임차 목적을 달성 할 수 없는 때에는 임차인이 해지할 수 있다(627)

                     

                     B. 지하실 부분의 사용불능으로 인하여 그 차임의 차액이 감액되었다면 보증금 중 지하실부분

                        상당액의 반환청구나 그 지연손해금청구는 허용될 수 없다.

                        → 보증금도 당연히 같은 비율로 감액되는 것은 아니다.

                     cf) 전세금만 있는 임대차에도 적용한다.

                ② 사정변경에 의한 증감청구

                     A. 공과금 기타 경제사정의 변동시 (형성권)

                          a) 장래의 차임증액청구가 상당하다고 인정되면 그 효력은 재판시를 표준으로 할 것이 아니고

                             그 청구시에 곧 발생한다고 본다.

                          b) 청구는 재판 외 청구도 가능하다.

                     B. 차임불증액특약은 효력이 없다. 그 특약이 있어도 증액을 청구할 수 있다.

                     T) 차임의 증액을 청구하였을 때 그 청구가 상당하다고 인정되면 그 증액의 효력은

                         재판 외 청구라면 청구시에, 재판상 청구라면 판결확정시에 발생한다?    (X)

                         → 둘다 청구시에 발생한다.

           3) 차임의 연체

                ① 연체액이 2기의 차임액에 달하면 임대인은 즉시해지 가능 (640, 641)

                ② 편면적 강행규정 - 임차인에게 불리한 것은 무효이기에 연체액을 3기로 늘리는 약정은 유효하다.

                ③ 건물 기타 공작물의 연체액이 2기 연속이 아닌 통산 2기의 차임액에 달하면 최고도 필요없이

                   해지가 가능하다.

                ④ 토지 임대차에도 적용한다.

                   하지만 지상에 있는 건물 기타 공작물이 저당권의 목적이 된 때에는 저당권자에게 통지한 후

                   상당한 기간이 경과해야 해지의 효력이 발생한다(642, 288).

                ⑤ 일시사용을 위한 임대차에는 적용하지 않는다.

           4) 차임채권의 보호

                ① 법정질권성립(648, 650) - 차임 등을 위해 부속물 또는 임차인의 소유물, 토지 과실을 압류한 경우

                ② 법정저당권성립   (649) - 최후 2년 차이채권 확보를 위해 임차인 소유 건물을 압류한 경우

               

           5) 기타

                ① 차임지급은 임대차의 불가결의 요소이다

                ② 매월, 연말 - 후급이 원칙 (633)

                ③ 임차인이 지급을 입증

                ④ 공동임차인은 연대채무를 진다(640)

      (2) 임차물 보관의무 및 통지의무(634)

           수리를 요하거나, 권리주장자가 있는 때 통지의무가 있고, 임대인이 이미 안 경우에는 그러하지 아니하다.

      (3) 임차물 수선에 대한 인용의무(624)

          1) 사용 못하는 동안 임료를 지급하지 않아도 된다.

          2) 임차인 의사에 반한 보존행위로 임차 목적이 달성 불가능 해진 경우 해지가능 (625)

      (4) 목적물 반환의무

          1) 종료시

          2) 임대인 소유가 아니어도 임대인에게 반환

          3) 공동임차시 - 연대반환의무

          4) 반환의무 부담의 범위

                판) 한 점포 임차인의 과실로 전체가 소실한 경우 그 임차인은 건물의 존립과 유지에 불가분의 일체의

                    관계에 있는 나머지 점포들이 소실되어 소유주인 임대인이 입은 손해도 배상할 의무가 있다.

          5) 반환의무 불능(판례)

               ① 화재의 원인이 불명인 경우에 임차인이 선관주의의무를 다했음을 입증

               ② 임대인의 지배관리 영역 내이면 임대인이 임차인의 선관주의 위반을 입증

                  - 임대인이 전기시설을 수리․유지할 책임을 다하지 못한 결과이다.

      (5) 원상회복 의무

          1) 임차인은 부속시킨 물건을 철거할 수 있다. 일정한 경우에는 부속물 매수를 청구할 수 있다(646, 654, 615)

          2) 임대인 귀책사유로 해지하는 경우에도 원상회복의무가 있다.

   

    3. 임차인의 권리

      (1) 임차권

      (2) 임차권의 대항력 

 4. 임차인의 비용상환청구권, 부속물매수청구권, 지상물매수청구권