임차인의 비용상환청구권, 부속물매수청구권, 지상물매수청구권

 

<임차인의 비용상환청구권, 부속물매수청구권, 지상물매수청구권>   Ⅰ. 비용상환청구권    1. 필요비상환청구권       (1) 의의            임대인은 사용․수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담하기 때문에 (623),            임차인이 목적물의 보존에 관하여 필요비를 지출하나 때에는 당연히 임차인에게            그 비용을 상환할 의무를 진다. (626조 1항)         (2) 요건            1) 임차목적물의 보존에 관하여 비용을 지출할 것            2) 임대인이 부담할 비용일 것            3) 필요비의 지출에 임대인의 동의가 있을 것을 요하지 않으며,               임대인이 그로 인하여 이득을 얻을 것을 요하지도 않는다.         (3) 효과            1) 임차인은 필요비를 지출한 즉시 지출한 비용 전액을 청구할 수 있다.            2) 임차목적물을 임대인에게 인도한 때에는 6月 내에 청구하여야 한다            3) 임대인으로부터 필요비를 상환 받을 때까지 차기의 차임의 지급을 거절할 수 있다.            4) 임차목적물에 유치권을 갖는다.         (4) 포기특약            1) 임의규정이기에 가능하다            2) 그래도 대규모 수선의 경우에는 청구할 수 있다.              2. 유익비상환청구권       (1) 의의 (626조 2항)            임차인이 그의 비용으로 임차목적물의 객관적 가치를 증가시켰고 그 결과가 임대차계약이            종료한 때 남아 있어 임대인의 차지가 된다면 비용을 상환해 주는 것이 타당하다.         (2) 요건           1) 임차목적물의 객관적 가치를 증가시키기 위하여 지출한 비용일 것               ① 편의를 위해 설치한 것은 해당하지 않는다.               ② 간이음식점 경영을 위해 부착시킨 시설물을 위한 비용은 유익비에 해당하지 않는다.             2) 임차인이 지출한 결과가 임차목적물의 구성부분으로 될 것               독립성이 있으면 부속물매수청구의 문제가 된다.             3) 가액의 증가가 현존할 것             4) 유익비의 지출에 임대인의 동의가 있을 것을 요하지 않는다.                     (3) 효과            1) 임대차계약이 종료한 때 상환을 청구할 수 있다.            2) 임차물을 인도한 때에는 원칙적으로 6月내에 청구하여야 한다.               다만 법원은 상당한 상환기간을 허여할 수 있다. (626조 2항 2문)            3)  임차인은 그가 지출한 금액과 현존하는 증가된 가액 중 임대인이 선택한 것을 청구할 수 있다.            4) 유치권을 갖는다.            5) 실무상으로 동시이행 항변권도 인정하고 있다.         (4) 포기특약의 효력            1) 문제점                 유익비상환청구권을 포기하는 취지로 해석되는 약정은 유효한가?                 '임차인은 임대차계약이 종료한 때 임대인에게 임차목적물을 원상으로 회복하여 인도한다.'                 '임차인이 증축․개축하였을 때에는 무조건 임대인의 소유로 귀속한다.'는 약정            2) 학설                ① 긍정설(통설) - 임의규정이므로 할 수 있다.                ② 부정설            3) 판례                 임차인이 자신의 비용을 들여 증축한 부분을 임대인 소유로 귀속시키기로 하는 약정은                 임차인의 원상회복의무를 면하는 대신, 투입비용, 변상, 권리주장 포기 등의 내용이고                 이러한 약정도 유효하다. (비용상환청구권 포기특약)            4) 검토 - 인정         T) 임차한 가옥에 대한 유익비의 상환을 청구할 경우에는 지출한 금액은 물론 현존하는 증가액에          대하여도 임차인에게 입증할 책임이 있다?  (O)      3. 비용상환청구권의 상대방        (1) 전차인의 임대인에 대한 청구 가부             전차인은 임대인에게 의무만을 부담할 뿐 권리를 갖지는 못하므로(630조 1항)             전차인은 임대인에게 비용상환청구를 할 수 없다.          (2) 새로운 소유자에 대한 청구 가부            1) 대항력이 있는 경우 - 새 소유자가 지위를 승계하기에 가능하다.            2) 대항력이 없는 경우 - 종전의 소유자에게 청구할 수 있을 뿐 새 소유자에게 할 수 없다.                                 Ⅱ. 건물 임차인의 부속물매수청구권    1. 의의       (1) 646 - 종료시 임대인에게 매수청구 할 수 있다.       (2) 임차목적물에 부속물을 부가한 것이 독립성을 가지는 때 소유권이 임차인에게 있는데,           이를 따로 떼어 다른 곳으로 가져가면 그 경제적 가치가 크게 감소하기에 마련되었다.      2. 요건       (1) 건물 기타 공작물의 임대차일 것       (2) 임차인이 임차목적물의 사용의 편익을 위하여 부속시킨 것일 것             * 객관적 이용가치를 증대시키는 것이어야 한다.                ① 음식점 건물에 음식영업시설 (O)                ② 사무실 건물에 음식영업시설 (X)                ③ 오로지 임차인의 특수목적에 사용하기 위해 부속된 것 (X)       (3) 부속물이 독립성을 가질 것       (4) 임대인의 동의를 얻거나, 임대인으로부터 매수하여 부속시킨 것일 것            1) 임대인의 동의 - 부가시키는 데 대한 승인            2) 임대인으로부터 매수 - 이 경우 객관적 이용 가치를 증대시켰느냐의 여부를 묻지 않는다.       (5) 임대차가 종료하였을 것            1) 문제점                 임차인의 차임 지체로 인하여 해지된 경우에도 행사할 수 있는가?            2) 학설 - 일치하여 긍정하고 있다.                ① 646에 종료원인을 제한하고 있지 않다.                ② 부속물매수청구권은 지상물매수청구권처럼 갱신청구권을 전제로 하고 있지 않기에                   종료원인을 제한 할 필요가 없다.            3) 판례                 임대차계약이 임차인의 채무불이행(2기 지체)으로 인하여 해지된 경우에는 임차인은                 민법646의 부속물매수청구권이 없다.            4) 검토                 학설의 논거가 타당하다. 인정해야 한다.         cf) 일시사용임대차에는 적용되지 않는다.            3. 효과       (1) 매맥계약의 성립 - 부속물에 관한 매매계약이 성립한다.       (2) 동시이행 항변권            * 대금 받을 때까지 부속물인도 거절은 당연한데, 임차물도 거절할 수 있는가?              판례) 긍정       (3) 유치권            통설, 판례는 부속물은 임차목적물과는 독립된 물건이기 때문에 부속물에 관한 대금채권이            임차목적물에 관하여 생긴 채권으로 볼 수 없으므로 부정하고 있다.      4. 포기특약의 효력       (1) 646조는 강행규정이기에 임차인이나 전차인에게 불리한 것은 효력이 없다(652).       (2) 임차인에게 불리하지 않으면 유효           판) 보증금․임료를 시가보다 파격적으로 저렴하게 하고,               부속물․유익비․권리금을 청구하지 않기로 하는 약정도 가능               → 임차인에게 일방적으로 불리하지 않다.      5. 부속물매수청구의 상대방       (1) 전차인의 임대인에 대한 청구 (O)       (2) 새로운 소유자에 대한 청구 - 비용상환에서 살펴본 바와 같다.   Ⅲ. 토지 임차인의 지상물매수청구권    1. 서설       (1) 의의            643조 283조. 국민 경제적 요청, 투하비용의 회수, 임차권 존속의 보장         (2) 성질             형성권 - 임대인이 매수할 의사가 없어도, 매매에 준하는 법률관계가 성립한다.          판) 임차토지위에 건축된 아파트 분양용 견본주택의 매수청구권은 부인된다. (어짜피 철거될 운명)      2. 요건       (1) 건물 기타 공작물 소유 등을 목적으로 한 토지 임대차         (2) 임대차 기간의 만료            1) 임차인의 차임지체(2기)로 인해 해지된 때에는 인정되지 않는다.              2) 기간의 정함이 없는 임대차가 임대인의 해지통고에 의하여 종료한 경우(635)에는 인정된다.                판) 기간 약정 없는 토지 임대차 중 임대인이 해지의 통고를 한 경우,                    이미 갱신거절을 포함하기에 계약 갱신유무에도 불고하고 건물매수청구권을 행사해                    대금을 받을 수 있다.         (3) 임대차기간이 만료하였을 때 건물 등이 현존 할 것              1) 임대차기간 중에 건물이 신축된 경우 (O)                 판) 토지의 임대 목적에 반하여 축조되고, 임대인이 예상할 수 없을 정도의 고가의 것이라는                     특별한 사정이 없는 한, 임대차기간 중에 축조되었다고 하더라도 그 만료시에 그 가치가                     잔존하고 있으면 그 범위에 포함되는 것이고, 반드시 임대차계약 당시의 기존건물이거나                     임대인의 동의를 얻어 신축한 것에 한정된다고는 할 수 없다.              2) 무허가건물   (O)                 판) 건물이 객관적으로 가치 있는지 여부나, 임대인에게 소용이 있는지 여부가                     행사요건이라고 할 수 없다.              3) 소유자를 달리하는 여러 대지에 걸쳐 건립된 건물   (제3자의 토지에 걸쳐 있는 건물)                 판) 임차지상에 서 있는 건물 부분 중 구분소유의 객체가 될 수 있는 부분에 한하여 허용된다.         (4) 임대인의 갱신 거절 (643)      3. 효과       (1) 매매계약의 성립       (2) 지상 건물이 양도된 경우            1) 임대인의 동의가 있다면 건물 양수인도 직접 지상물매수청구권을 행사할 수 있다.            2) 임대인의 동의가 없다면 건물 양수인은 지상물매수청구권을 행사할 수 없고,               토지 임차인의 경우도 부정하여야 한다.       (3) 소송상의 문제            임대인이 건물의 청거 및 토지의 인도를 청구하고 임차인이 지상물매수청구권을 행사하면            법원은 원칙적으로 임대인의 청구를 기각하여야하나, 석명권을 적절히 행사하여 임대인으로            하여금 건물의 철거 및 토지의 인도 청구를 건물에 관한 소유권이전등기 및 인도 청구로            변경하도록 하여야 한다.      4. 포기특약의 효력       (1) 644조는 강행규정이기에 임차인이나 전차인에게 불리한 것은 효력이 없다(652).       (2) 무효인 판례            임차인이 지상건물을 철거하여 토지를 인도하고 철거하지 않을 경우            그 소유권을 임대인에게 이전하기로 하는 약정       (3) 불리한 약정이 아닌 것            원래 철거될 운명인대 은혜적 목적으로 일시사용 허용해준 임대차에서 언제든 철거한다는 특약      5. 지상물매수청구의 상대방       (1) 전차인의 임대인에 대한 청구 (644) - (O)       (2) 새로운 소유자에 대한 청구     (6. 기타 요해의 내용)    (1) 청구권자 - 임차인, 적법한 전차인, 지상물의 소유자에 한한다.    (2) 행사시기 - 현존하면 종료 후에도 행사할 수 있다.           판) 패소판결이 확정되어도, 그 확정판결에 기해 건물철거가 집행되지 아니한 이상 청구할 수 있다.    (3) 범위, 기준        1) 행사 당시의 건물시가이고, 부속물도 포함한다.        2) 신축을 위해 지출한 모든 비용이라고 할 것은 아니다.    (4) 부지사용        매수청구권 행사 이후 부지를 계속 점유 사용하면 부당이득 임료상당액을 반환해야 한다.