임차권의 대항력

 

<임차권의 대항력>   Ⅰ. 서설    1. 의의       채권은 원래 채권관계의 당사자에게만 주장할 수 있는데, 임차권은 채권임에도 불고하고 일정한 경우       임차인은 제3자에 대하여도 임차권을 주장할 수 있다.      2.취지     Ⅱ. 대항력의 취득      1. 민법       (1) 임차권 등기 (621)       (2) 건물의 소유를 목적으로 한 토지 임대차에서 임차인이 그 건물에 관하여 등기를 마친 경우(622)      2. 주택 임대차 보호법       (1) 적용범위             - 국민, 주거용 건물, 채권적 전세       (2) 대항력의 발생요건 (= 대항요건)            1) 주택의 인도            2) 주민등록 (전입신고를 한 때)       (3) 대항력 취득 시기 - 그 익일(00:00)부터       (4) 임차권등기명령      3. 상가 건물 임대차 보호법       (1) 적용범위            - 상가용 건물, 채권적 전세, 보증금에 의한 제한       (2) 대항력의 발생요건             1) 건물의 인도             2) 사업자등록의 신청       (3) 대항력의 취득시기 - 그 익일부터       (4) 임차권등기명령   Ⅲ. 대항력의 내용     (주택임대차보호법중심)    1. 임차목적물이 양도된 경우       (1) 양수인과 임차인 사이의 법률관계           1) 임대차관계의 승계                양수인은 인대임의 지위를 승계한 것으로 본다.                차임, 보증금반환청구권, 존속기간, 비용상환, 매수청구권등 임대인의 모든 권리, 의무가 승계             2) 임차인의 승계거부권 (판례)                임차인의 보호를 우한 임대차보호법의 입법 취지에 비추어 임차인이 임대인의 지위 승계를                원하지 않는 경우에는 임차인이 '임차주택의 양도 사실을 안 때로부터 상당기간 내'에                이의를 제기함으로써 승계되는 임대차관계의 구속으로부터 벗어날 수 있다.         (2) 양도인(종전 임대인)과 임차인 사이의 법률관계                판) 보증금 반환의무는 소멸한다. (양수인에게 이전된다.)         (3) 양도인과 양수인 사이의 법률관계           양수인이 대항력 있는 임차권이 있는 사실을 모르고 있던 경우,           양수인은 양도인을 상대로 담보책임을 물을 수 있다.      2. 임차목적물이 경매된 경우         (1) 최선순위 담보물권자․압류(가압류)권자보다 먼저 대항력을 취득한 경우           1) 임차권의 존속               ① 매각대금이 완납되어도 임차권은 소멸하지 않는다.               ② 임차인은 매각 받은 자에게 임차권을 주장할 수 있다.             2) 우선변제권까지 있는 임차인이 배당요구 할 수 있는지 여부 (O)              ① 임차인은 임대차계약을 해지하지 않고도 배당요구를 할 수 있다.              ② 배당요구를 한 경우에 임차인에 대한 배당표가 확정될 때까지는 임차권이 소멸하지 않는다.              ③ 보증금을 일부 변제받는 것으로 배당표가 확정되면 그 범위에서만 임차권이 소멸하기                 때문에 나머지 보증금에 관하여는 여전히 임차권이 존속한다.         (2) 최선순위 담보물권자․압류(가압류)권자보다 나중에 대항력을 취득한 경우           1) 매각대금이 완납되면 임차권은 소멸한다.           2) 임차인은 경매절차에서 배당을 받는 수밖에 없다.           3) 우선변제권 있는 임차인이라도 경매법원이 알 수 없기에 반드시 배당요구를 해야 배당 받을 수 있다.     Ⅳ. 대항력의 소멸    1. 제622조 제2항    2. 주민등록의 이탈    (판례)       (1) 주택임대차에서 인도 및 주민등록이라는 대항요건은 대항력을 유지하기 위하여 계속 존속하고           있어야 한다.       (2) 주민등록이 주택임차인의 의사에 의하지 않고 제3자에 의하여 임의로 이전되었고,           또 기록에 의하여도 책임을 물을 만한 사유도 없다면, 이미 취득한 대항력은 주민등록의           이전에도 불구하고 그대로 유지된다.      3. 주민등록의 직권말소   (판례)       (1) 구청장에 의하여 직권조치로 주민등록이 말소된 경우에도 원칙적으로 그 대항력은 상실된다고           할 것이지만, 직권말소 후 동법 소정의 이의절차에 따라 회복되거나, 재등록이 이루어짐으로써           주민등록을 유지할 의사가 있었다는 것이 명백히 드러난 경우에는 소급하여 그 대항력이 유지된다.       (2)  다만, 그 직권말소가 주민등록법 소정의 이의절차에 의하여 회복된 것이 아닌 경우에는           직권말소 후 재등록이 이루어지기 이전에 임차주택에 관하여 새로운 이해관계를 맺은           선의의 제3자에 대하여는 임차인은 대항력의 유지를 주장할 수 없다.