임대차 계약의 성립

 

임대차 계약의 성립

  1. 성립요건

      (1) 타인 소유 물건에 관한 임대차계약

           1) 유효성

                ① 임대인이 그 목적물에 대한 소유권 기타 임대할 권한이 없다고 하더라도

                   임대차계약은 유효하게 성립한다.

                ② 다만, 반드시 임대인의 소유일 것을 특히 계약의 내용으로 삼았다면

                   임차인은 중요부분에 착오가 있다하여 취소할 수 있다.

           2) 임대인과 임차인의 각 의무

                 임대인은 임차인으로 하여금 그 목적물을 완전하게 사용․수익케 할 의무가 있고,

                 임차인은 대가로 차임을 지급할 의무가 있다.

 

           3) 임대차 종료시 법률관계

                 ① 소유자의권리주장으로 인한 이행불능으로 종료된 경우

                    임대인의 채무는 이행불능으로 되고, 임차인의 의사표시를 기다리지 않고 곧바로 종료된다.

                 ② 기타의 사유로 종료된 경우    (전차인도 그대로 적용)

                     A. 임대인은 소유자가 권리를 행사할 때가지는 임차인에게 임대차계약에 기하여

                        목적물의 반환을 청구 할 수 있다.

                     B. 또한 임차인이 계속사용 하는 경우, 임대차 종료시 부터 소유자가 권리를 행사할 때까지의

                        기간에 대해 사용이익 상당의 부당이득반환을 청구할 수 있다.

                        임대차 종료 후 사용수익권이 임대인에게 있기 때문이다.

      (2) 임대차 성립 후에 임대인이 소유권을 상실한 경우

           1) 상실 자체만으로 이행불능이 되는 것은 아니다.

           2) 임차인이 사용․수익 할 수 없게 되었다면 이행불능이고 종료를 이유로 차임청구 거절이 가능하다.

             

      T) 임대인이 소유권 기타 사용․수익권이 있는지 여부와 관계없이 임대인에게 반환해야 할 계약상 의무가 있다? (O)

  2. 존속기간

     (1) 최장기간의 제한

          1) 강행규정 - 20년 → 갱신 10년

               판) 건물이 훨씬 견고해졌다는 사유만으로 달리 해석할 것은 아니다.

          2) 예외

               견고한 건물이나 공작물을 소유하기 위한 토지임대차 또는 식목․ 채염의 목적을 위한 토지임대차는

               제한이 없다.

          cf) 전세권는 최장 10년에 갱신 10년, 지상권은 최장은 없고, 최단만 30, 15, 5년이 있다.

           T) 견고한 건물의 소유를 목적으로 하는 토지임대차의 존속기간은 최장 20년의 제한을 받으므로

              그 존속기간을 30년으로 하더라도 20년의 범위 내에서만 유효하다?   (X)

              → 견고한 건물이나 공작물, 식목, 채염 등을 소유하기 위한 토지임대차에는 최장기간의 제한이 없다.

판례) 견고한 콘크리트 건물 임대차의 기간을 30년으로 정하고 선급한 경우에 20년을 초과한        10년의 차임을 반환 청구 할 수 있는 가? (O)

1. 최장 20년 제한은 강행규정        2. 임대료를 선납한 것이 나머지 10년의 임대차 기간에 대한 갱신의 의사표시? (X)            1) 임대기간 약정과 임대료 약정은 별개가 아니다            2) 갱신이 된다고 보면 651조1항을 잠탈하는 결과가 된다.        3. 20년을 초과하는 10년분이 비채변제 인가? (X)        4. 20년을 초과하는 10년분이 무효라며 주장하는 것이 신의성실의 원칙에 반하는 가? (X)        5. 결론 - 20년을 초과하는 차임을 반환하여야 한다.

     (2) 최단기간의 제한

          1) 일반 임대차 - 없다

          2) 주택 임대차 - 2년

          3) 상가 임대차 - 1년

       

          cf) 건물전세에만 1년

   

          T) 주택임대차에서 기간을 2년 미만으로 정한 임대차의 임차인이 저당권자의 신청에 의한 임의경매절차에서

             스스로 2년 미만인 약정기간 만료를 이유로 임차보증금의 우선변제를 청구할 수 있다?  (O)

     (3) 단기임대차의 기간제한

          1) 처분능력, 처분권이 없는 자 (관리권만 있는 자)가 장기임대차를 설정할 수 없다.

              예)  ① 법원이 선임한 부재자 재산관리인

                   ② 후견인

                   ③ 범위를 정하지 않은 대리인

                   ④ 상속재산관리인

          2) 기간

              10년 - 식목, 채염, 석조, 석회조, 연와조, 유사한 건축을 목적으로 한 토지의 임대차

               5년 - 기타 토지 임대차

               3년 - 건물 기타 공작물       (갱신시 3月)

               6月 - 동산 임대차            (갱신시 1月)

  3. 임대차의 갱신

      (1) 합의에 의한 갱신

            1) 10년 내로 갱신 가능

            2) 담보존속

      (2) 갱신청구권

            1) 건물 기타 공작물의 소유 또는 식목, 채염, 목축을 목적으로 한 토지임대차 만료시에

               건물, 수목 기타 지상시설이 현존한 때 임차인에게 갱신청구권이 있다. (643)

            2) 토지임대차만, 현존한 때만

            3) 상가임대차도 갱신요구를 할 수 있는데 3기의 차임을 지급하지 않아 해지될 때에는 청구할 수 없다.

               cf) 전세권은 갱신청구가 없다.

            4) 임대주택법 적용대상인 경우 - 특별한 사정이 없는 한 임대인은 갱신을 거절할 수 없다.

      (3) 법정갱신

            1) 만료 후 임차인이 계속 사용, 수익하는 경우에 임대인이 상당기간 내에 이의제기하지 않으면

               전과 같은 임대를 다시 한 것으로 본다.(639조 1항)

            2) 강행규정

            3) 요건

                 ① 6月~1月 전에 다른 의사표시가 없는 경우 - 상가, 주택, 건물 임대차

                 ② 3月      전에 다른 의사표시가 없는 경우 - 농지 임대차

 

                 cf) 지상권은 법정갱신이 없다.

            4) 효과

                 ① 전과 동일한 조건

                 ② 기간의 약정이 없는 임대차가 된다. 그래서 당사자는 언제나 해지 통고를 할 수 있다

                     (기간은 전과 동일하지 않다)

                 ③ 제3자가 제공한 담보, 보증은 소멸하나, 임차인이 제공한 담보는 존속한다.

                 ④ 보증금은 제3자가 제공했어도 존속한다.

             cf)  민법 639조 2항은 당사자들의 합의에 의한 연장에는 적용되지 않는다.

                  그러하기에 제3자가 제공한 담보도 소멸하지 않는다.