임대차계약의 종료에 따른 법률관계

 

임대차계약의 종료에 따른 법률관계

1. 종료원인

   (1) 존속기간의 만료

        1) 종료기간이 만료되면 종료되는 것이 원칙이나, 갱신이 널리 인정되고 있다.

        2) 임대인의 갱신 거절에 대한 제한

             ① 임대주택법 적용을 받는 임대주택은 부령이 정하는 표준임대차 계약서10조1항 각호에 해당하는

                사유가 있는 경우라야 임대인이 해지하거나, 갱신을 거절할 수 있다.

             ② 상가건물임대차보호법은 임대인은 만료 전 6月부터 1月까지 정당한 이유 없이 거절하지 못한다.

                다만, 10조1항의 각호의 경우에는 그러하지 아니하다.

        3) 합의에 의한 갱신 (전술)

        4) 묵시의 갱신 (전술)

   (2) 해지의 통고

        1) 기간약정이 없는 임대차는 언제든지 통고 후 해지할 수 있다.

            * 통고 후 각 기간이 경과하면 종료된다.

                  6月 - 토지, 건물임대인의 통지

                  1月 - 토지, 건물임차인의 통지

                  5日 - 동산임대차의 임대인, 임차인

        2) 약정(해지권 보류한 때)이 있어도 통고 후 위 기간 후에 종료 한다 (636)

        3) 임차인 파산시에도 가능

               이 경우, 해지로 인한 손배청구는 할 수 없다.(637)

        4) 전차인이 있으면 그에게 통지하지 않은 경우 대항할 수 없다.

   (3) 즉시해지

        1) 임대인이 임차인의 의사에 반하여 보존행위를 하는 경우 (임차인, 625)

        2) 목적물의 일부가 임차인의 과실 없이 멸실되어 그 나머지 부분만으로 임차의 목적을 달성 할 수 없는 경우

           (임차인, 627)

        3) 임차인이 임대인의 동의 없이 제3자에게 임차권을 양도하거나 전대한 경우 (임대인, 629)

        4) 차임의 연체액이 2기의 차임액에 달하는 경우 (임대인, 640, 641)

        5) 대항력 있는 임대차에서 목적물의 소유자가 바뀐 경우

             판) 임대인과 신 소유자와의 계약만으로 그 지위의 양도를 할 수 있으나, 임차인은 원하지 아니하면,

                 곧 이의를 제기함으로 승계되는 임대차관계의 구속을 면 할 수 있고, 임대인과 임대차관계도

                 해지할 수 있다.

             판) 승계를 원하지 않는 경우에는 임차인이 '임차 주택의 양도 사실을 안 때로부터 상당한 기간 내'에

                 이의를 제기함으로써 구속에서 벗어날 수 있다고 봄이 상당하고, 이 경우 양도인의 임차인에 대한

                 보증금 반환채무는 소멸하지 않는다.

   (4) 임대인의 사용․ 수익케 할 의무의 이행불능으로 인한 당연 종료

        - 임차인의 의사표시 여부와 관계없이 장래를 향하여 종료한다.

        ① 임차 목적물이 화재 등으로 전부 멸실된 경우

        ② 임대차 성립 후 임대인이 소유권을 상실한 사실만으로는 임대차에 직접적인 영향을 미친다고 볼 수는 없지만,

           임대인이 소유권을 3자에게 양도하고, 3자가 임차인에게 인도를 요구해 인도하였다면 이행불능이 되었다.

2. 종료의 효과

   (1) 임대인의 보증금반환의무와 임차인의 목적물반환의무 - 동시이행관계

   (2) 유익비의 상환 및 부속물, 지상물의 처리 (전술)

   (3) 손해배상

         판) 임대인의 귀책사유에 의하여 이행불능 되어 임대차계약이 종료되었다고 하는 경우에도, 그 임대차 목적물을

             대신할 다른 목적물을 마련하기 위하여 합리적으로 필요한 기간 동안 그 목적물을 이용하여 영업을

             계속하였더라면 얻을 수 있었던 이익, 즉 휴업손해를 증명이 가능한 통상의 손해로서 배상 받을 수 있을

             뿐이며, 더 나아가 장래 그 목적물의 임대차기간 만료시까지 계속해서 그 목적물을 사용, 수익할 수 없음

             으로 인한 일실수입 손해는 이를 별도의 손해로서 그 배상을 청구할 수 없다.

   (4) 종료 후 임차인이 목적물을 계속 점유하는 경우

         1) 동시이행항변권이 있는 경우

            ① 임차인의 불법행위책임은 성립하지 않는다.

            ② 부당이득 반환의무

                   임차인이 임차 목적물을 계속 점유하면서 이를 사용․ 수익하는 등으로 '실질적 이익'을 얻고 있는 경우

         2) 동시이행항변권이 없는 경우

            ① 임차인이 인도를 거절하는 것만으로도 임대인에게 사용이익 상당의 손해를 가하기에 

               임차인의 사용․ 수익을 불문하고 불법행위책임이 성립한다.       

            ② 부당이득 반환의무 - 성립

                   

3. 개별문제  (목적물이 화재로 멸실된 경우)

   (1) 임대차계약의 종료

        *논리적 순서

           임대인의 사용, 수익케 할 의무 이행불능 → 임대차 당연 종료 → 목적물반환의무 v 보증금반환의무 발생

   (2) 임차인의 목적물반환의무 불능에 대한 귀책사유 증명책임 (전술)

   (3) 임차인의 과실로 인한 경우

         1) 임대인 - 목적물반환의무의 이행불능을 원인으로 손배를 청구할 수 있다.

         2) 임차인 - 보증금 반환 청구할 수 있다. (실제로는 위 손배 만큼 공제할 것이다.)

   (4) 임대인의 과실로 인한 경우

         1) 임대인 - 반환을 청구할 수 없다.

         2) 임차인

             ① 보증금의 반환을 청구 할 수 있다.

             ② 사용, 수익케 할 의무 위반으로 손배를 청구할 수 있다.

   (5) 쌍방의 귀책사유가 없는 경우 (예컨대 제3자의 방화, 타 건물에서 연소)

         1) 임대인 - 임차인에게 손배청구 할 수 없다.

         2) 임차인 - 임대인에게 보증금 반환을 청구 할 수 있다.