경매 우선변제의 순서

 

[경매 우선변제의 순서]      1. 경매비용           2. 제3취득자의 비용상환청구권           3. 주택⋅상가 임대차의 소액보증금 최우선변제권, 3개월 임금, 3년분의 퇴직금, 재해보상금 최우선변제권       (1) 원본에 한하고, 지연손해금 채권에는 인정되지 않는다.       (2) 이들 상호간에는 채권액에 비례하여 배당       (3) 임금채권, 퇴직금, 재해보상금(공익적, 약한 근로자 보호)은 선박우선특권(해상기업 위험성)에 우선한다.       (4) 임금            1) 원칙 - 사용자가 재산을 특정 승계한 경우 승계취득하기 전에 설정된 담보권에 대하여 까지                      임금채권의 우선변제권을 인정한 것은 아니다.            2) 예외 - 실질적 동일성이 인정되는 경우 (개인병원 → 의료법인이 승계)                       사용자가 재산을 취득하기 전에 설정된 담보권에 대하여 우선변제권을 인정한다.           4. 저당물에 부관된 조세채권(당해세) 그 가산금       (1) 당해세 = 재산 자체에 부과되는 조세                 → 재산에 설정된 선순위 저당권보다 우선한다.       (2) 세금의 종류            국  세 - 증여세, 종합부동산세 등            지방세 - 취득세, 등록세, 재산세, 농지세, 도시계획서 등       (3) 판례            1) 국세에 대하여 우선적으로 보호되는 저당권으로 담보되는 채권이라 함은 저당권설정당시의 저당권자와               저당권 설정자와의 관계를 기본으로 하여 그 설정자의 납세의무를 기준으로 한다.               저당권 설정자가 그 피담보채권에 우선하여 징수당할 아무런 조세의 체납도 없는 상태에서 사망한 경우               그 상속인에 대하여 부과된 상속세는 당해세라고 하여 우선징수 할 수 없다.            2) 체납이 없는 상태에서 양수인에게 부과된 증여세는 당해세가 아니다.            3) 계약인수가 이루어진 경우도 우선할 수 없다.            4) 오로지 당해 재산을 소유하고 있는 것 자체에 담세력을 인정하여 부과되는 국세만을 의미한다.           5. 저당권, 전세권, 주택임차보증금(대항요건 + 확정일자), 일반조세채권       (1) 순서에 따라 결정한다.       (2) 저당권자는 배당요구하지 않아도 우선변제권이 있다.       (3) 선순위자가 초과배당으로 후순위 조세채권자가 배당받지 못한 경우           =  경매목적물 소유자(채무자)가 조세채권을 변제한 후 선순위자에게 부당이득 청구       (4) 일반조세채권은 위 내용 중 조세가 최후 순위면 일반 임금채권보다 뒤로 밀린다.)          6. 일반임금채권    5 -1. 일반조세채권          7. 공과금           8. 일반채권            cf) 저당권 설정 등기의 경료와 임차인의 임차주택 입주, 주민등록 전입신고, 임대차 계약상 확정일자 구비가 모두        같은 날 이루어졌다면 저당권자가 우선변제 받는다.        = 주택대항력은 '익일'부터