저당부동산의 제3취득자의 지위

 

<저당부동산의 제3취득자의 지위>   * 甲은 乙에 대한 자신의 대여금채무의 담보의 목적으로 자신 소유의 주거용 건물에 乙 앞으로 저당권을 설정해      주었다. 이후 자금사정이 나빠진 甲은 위 건물을 丙에게 시가로 매각 하면서 저당채무는 자신이 乙에게 변제할      것을 약속하였다. 한편 매매대금을 지급하고 건물의 소유권을 취득한 丙은 丁에게 건물을 보증금을 받고      임대하였고, 丁은 건물의 인도를 받음과 동시에 주민등록을 마친 뒤 건물을 수리해서 살고 있다. 변제기에 이르러      甲이 자신의 채무를 변제하지 않자 乙이 위 건물에 대하여 저당권을 실행하려 한다. 저당권 실행 전, 후 丙과      丁이 취할 수 있는 법적 수단에는 어떤 것이 있는가?                                          (김종률)

Ⅰ. 문제의 제기     乙의 저당권의 실행 → 丙은 소유권을 잃고, 丁은 대항력을 잃는다.   Ⅱ. 매각허가결정 前의 구제수단        1. 丙의 구제수단       (1) 제3취득자의 변제권(364)            1) 제3자의 변제(469)와 차이점?            2) 효과로서, 甲에 대한 구상권 및 변제자대위 : 저당권은 혼동으로 소멸하는가?       (2) 경매절차의 매수인이 될 수 있는 권리(363조 2항)            2. 丁의 구제수단       (1) 제3취득자의 변제권을 행사할 수 있는가?            - 대항력 있는 임차인이 제3취득자의 범위에 포함되는가?       (2) 제3자의 변제            1) 저당채무의 원리금 및 지연손해금 전부 변제해야            2) 효과로서, 甲에 대한 구상권 및 변제자대위       (3) 경매절차이 매수인이 될 수 있는 권리             Ⅲ. 매각허가결정 後의 구제수단        1. 매각허가결정에 따라 경락인이 매각대금을 완납한 경우의 법률관계       (1) 경락인은 위 건물의 소유권을 취득, 丙은 소유권을 잃는다.       (2) 丁의 대항력 있는 임차권은 매각으로 소멸한다. (유치권은 소멸하지 않는다.)       (3) 경락인이 丁에게 위 건물의 반환을 청구하면, 丙과 丁사이의 임대차는 이행불능으로 종료한다.            2. 丙의 甲에 대한 구제수단       (1) 채무불이행책임 추궁(390, 546)       (2) 담보책임 추궁(576조 1항, 3항)       (3) 불법행위 추궁(750)              3. 丁의 구제수단       (1) 丙에 대한 구제 수단            1) 보증금반환청구                - 확정일자부 임대차이면, 배당요구 可(乙보다는 후순위)                - 소액임차인이면 최우선변제권(다만 배당요구를 해야 한다.)            2) 비용상환청구                -367조에 의한 우선변제권?            3) 채무불이행책임 추궁?       (2) 甲에 대한 구제수단            - 제3자의 채권 침해로 인한 불법행위 추궁?       (3) 경락인에 대한 구제수단            1) 유치권주장            2) 경락인에게 비용상환 청구할 수 있는가?               - 203조? 민집 91조 5항?