공동저당

 

공동저당

      (1) 의의

            - 동일한 채권을 담보하기 위하여 수 개의 부동산에 관하여 설정된 저당권으로 각각 독립된 저당권이다.

              저당권자는 채권 전부를 변제 받을 때까지 목적물 전부에 대하여 그 권리를 행사할 수 있는 바,

              이러한 불가분성의 원칙은 공동저당의 경우에도 적용된다.(368조 2항 본문)

            → 하나의 저당이 아닌, 여러 개의 저당권이다.

            * 하나의 채권을 위해, 여러 개의 채권을 담보하기 위해서도 성립할 수 있다.

      (2) 성립

              설정계약 + 등기 (공동저당이라는 취지가 등기됨)

      (3) 공동저당권자의 권리

           1) 자유 선택권 - 동시에 실행하거나 일부만 먼저 실행할 수도 있다.

           2) 일부저당권을 먼저 실행한 경우 - 그 부동산의 경매대가로부터 전액을 배당 받을 수 있다.

           3) 동시배당의 경우 - 후순위 저당권자의 존재여부를 불문하고 안분배당 해야 한다.

               cf) 안분배당 시 경매대가의 기준 - 경매비용과 선순위채권을 공제한 잔액

      (4) 후순위자의 대위권 발생시기

           공동저당권자가 피담보채권액의 전액 or 일부를 변제 받은 경우에도 인정(368조 2항) - 대위는 인정

           하지만 일부변제의 경우의 행사는 공동저당권의 채권이 완제되어 소멸한 때 할 수 있다.

      (4) 효과

           1) 일괄경매 - 동시배당

                  공동저당권자는 원칙적으로 목적물 전부에 일괄경매를 신청할 수 있으나, 예외적으로 일부 목적물에

                 관하여 선순위 저당권이 있는 경우(통설), 과잉매각이 되는 경우에는 허용되지 않는다.

                  동시배당이 되는 경우, 각 부동산의 경매대가에 비례하여 그 채권의 분담을 정한다. 다만 이는

                 채무자 소유 수개의 부동산 또는 물상보증인 소유 수 개의 부동산에 관하여 공동저당이 설정된

                 경우에만 그렇고, 채무자와 물상보증인 소유 각 부동산에 관하여 공동저당이 설정된 경우에는 채무자

                 소유 부동산의 경매대가에서 먼저 배당한다. 변제자대위와 관련된 물상보증인의 이익이 채무자 소유

                 부동산의 후순위 담보권자의 이익보다 우선하기 때문이다.

           2) 개별경매 - 이시배당

                  저당부동산 중 일부의 경매대가를 먼저 배당하는 경우, 공동저당권자는 그 대가에서 그 채권의 전부의

                 변제를 받을 수 있다.(368조 2항 1문)

                  이 경우 그 경매한 부동산 차순위 저당권자는, 동시배당 되었다면 공동저당권자가 다른 부동산의

                 경매대가에서 변제를 받을 수 있는 금액의 한도에서, 공동저당권자를 대위하여 그  다른 부동산에 대한

                 저당권을 행사할 수 있다.(368조 2항 2문) 이를 '후순위저당권자대위'라고 하는데, 공동저당권자가 일부

                 변제를 받은 경우에도 적용되고, 그 효과는 저당권의 법정이전이다.(187)

                  다만 후순위저당권자대위 제도는 채무자 소유 수 개의 부동산 또는 물상보증인 소유 수 개의 부동산에

                 관하여 공동저당이 설정된 경우에만 적용되고, 채무자와 물상보증인 소유 부당신이 먼저 경매되면 그

                 부동산의 후순위 저당권자는 물상보증인 소유 부동산에 '후순위저당권자대위'를 하지 못하고, 반대로

                 물상보증인 소유 부동산의 후순위 저당권자는 이에 대하여 다시 '물상대위'를 한다.

                 = 공동저당에서 변제자대위와 후순위저당권자대위의 충돌 (사례)

      (4) 공동근저당과 관련문제

           1) 목적물 중 일부가 공동근저당권자의 의사에 의하지 않고 경매된 경우 피담보채권이 확정되는지 여부

                - 공동저당권자는 나머지 목적물에 관한 근저당권에 기하여 계속하여 거래를 하려고 할 수 있기 때문에

                  확정되지 않는다고 해석해야 한다.(통설)

           2) 후행 경매절차에서 배당 시 선행 경매절차에서 배당받은 금액을 채권최고액에서 공제하여야 하는지 여부

                - 판례) 공제하여야 한다.

      (5) 공동저당의 법리를 유추 적용하는 것

           1) 임금채권 최우선 특권 - 저당권자는 선순위를 대위해 청구할 수 있다.

           2) 주택임대차 소액임차인 최우선 변제 - 동시배당 시 368조 1항을 유추적용한다. (비례)

           3) 조세우선특권

           4) 공장저당법

           5) 구분소유 - 전유부분에 대응한 대지권 지분에 대한 경매가 된 경우

           X - 동일한 채권담보로 부동산과 선박에 저당권이 설정된 경우 - 경매 절차가 다르다.