신축 건물의 소유권 귀속, 무권리자의 처분행위

 

<신축 건물의 소유권 귀속 ․ 타인권리의 매매 ․ 무권리자의 처분행위>      * 甲은 자신 소유의 대지에 독서실용 5층 건물을 건축하여 이를 다른 사람에게 매도할 생각으로,      2002년 여름 건축업자 乙과, 乙이 甲명의로 건축 허가를 받아 乙자신이 자재를 조달하여 건물을 신축하면 甲은      기성고에 따라 乙에게 4회에 걸쳐 공사대금을 분할 지급하기로 하는 내용의 건축도급계약을 체결하였다.      2003년 3月 乙은 건물을 완성하여 그 무렵 甲으로부터 공사대금 전액을 받은 후 甲에게 위 건물을 인도하였다.      甲은 위 건물의 매수인이 나타나면 바로 그 명의로 보존등기를 마쳐 주어 비용을 절약할 생각으로 위 건물에      관한 소유권보존등기를 마치지 않고서, 자신이 적절한 매수인을 찾는 동안 친구 丙에게 관리를 위탁하였고,      丙은 전에도 甲의 사무를 도운 적이 있어 이번에도 승낙하였다. 그런데 丙은 서류를 위조하여      2003년 6月에 자신의 명의로 건물의 보존등기와 토지의 이전등기를 마치고,      2003년 8月에 이 사정을 모르는 丁에게 대지와 건물을 시가인 4억에 매도한 후 丁으로 전액을 받고      이전등기를 마쳐 주었다. 甲은 적절한 매수인을 찾지 못해 일단 건물에 자신 명의로 소유권보존등기를      마치기 위하여 2004년 2月에 등기소에 갔으나, 알지 못하는 丁명의로 되어 있는 것을 보고 놀라 丁을 찾아가      자신의 소유임을 주장하며 이전등기해 줄 것을 요구하였다.      앞으로 전개될 법률관계를 논하시오.

Ⅰ. 序 Ⅱ. 이 사건 건물의 원시취득자      1. 문제점           신축건물의 소유권 귀속에 관하여 명시적인 합의를 하지 않았다. 누구에게 귀속되는 가?        2. 건축도급계약에서 수급인이 재료의 전부 또는 주요 부분을 제공한 경우 신축건물의 소유권 귀속        (도급부분의 단문 참조)        3. 사안의 경우           (1) 어느 입장에 의해여도 도급인인 甲이 건물의 소유권을 취득한다.           (2) 판례가 취하는 수급인 귀속설에 의하더라도 甲명의로 건축허가를 받아 신축하기로 합의하였고,               기성고에 따른 4회 분할 지급하기로 하였기에 건물 완성될 당시에는 이미 상당한 정도로 공사대금이               지급되었을 것이므로, 甲에게 귀속시키기로 하는 묵시적 합의가 있었다고 봄이 상당하다.   Ⅲ. 甲의 丁에 대한 진정명의회복을 원인으로 한 소유권이전등기청구        1. 현재 甲이 이 사건 대지 및 건물의 소유자인지 여부 (O)           (1) 丙 명의의 등기의 효력                원래 甲의 소유인바 위조해 등기한 것은 원인이 없어 모두 무효의 등기이다.             (2) 丙과 丁 사이의 매매 및 처분행위의 효력                1) 매매의 효력                      타인권리매매로서 유효하다(569)                2) 처분행위의 효력                     ① 무권리자의 처분행위로서 원칙적으로 무효이다.                     ② 제108조 제2항 유추적용 문제 (X)                         A. 유추적용하여 처분행위를 유효하다고 보는 견해가 있으나, 이는 등기의 공신력을 부정하는                            민법의 기본 입장에 어긋나므로 타당하지 않다.                         B. 판례는 진정한 권리자가 부실등기를 알며 방치한 경우에 유추적용을 적용하는 듯한                            판단을 한바있는데 이에 따르더라도                         C. 사안의 경우 甲이 丙명의의 부실등기를 알며 방치했다고 볼 수는 없기에 유추적용할 수 없다.                         ③ 무권리자 처분행위의 추인의 문제                         - 甲은 추인할 수 있으나, 丁에게 소유권을 주장하고 있기에 추인할 것으로 보이진 않는다.             (3) 소결론                1) 丙명의 등기는 무효이고, 丁명의 또한 丙과 丁사이 물권적 합의가 무효이어서 결국 원인무효이다.                2) 현재 甲이 대지와 건물의 소유자이다.        2. 진정명의회복을 원인으로 한 소유권이전등기청구권의 인정 여부 (O)           (1) 문제점                 甲은 원칙적으로 丙, 丁을 상대로 각 말소를 청구해야하는데, 丁만을 상대로 자신 앞으로                 이전등기 해 줄 것을 청구할 수 있는 가?  (상세한 것은 물권, 등기청구권 부분 참조)           (2) 학설           (3) 판례           (4) 검토 및 사안                  긍정설이 타당하다.        3. 甲의 청구가 권리남용 또는 신의성실의 원칙에 위반된 것인가? (X)           (1) 甲은 원래 매도할 생각이었는데 결과적으로 매도되었고 대금도 시가 상당액으로 정당한데               甲이 丁을 상대로 소유권을 주장하는 것이 신의칙에 반하는 가?           (2) 甲에겐 계약상대방을 선택할 자유가 있고, 때론 시가보다 높은 금액으로 팔수도 있기에               甲의 청구가 신의칙에 위반된다고 보기는 어렵다.    Ⅳ. 丙과 丁 사이의 법률관계      1. 문제점      2. 丁의 丙에 대한 채무불이행을 원인으로 한 손해배상청구(390)           (1) 손배청구권의 발생                 甲의 丁에 대한 승소판결이 확정됨으로써 이행불능이 되었다. 丙은 악의이기에 귀책사유도 있다.           (2) 손해배상의 범위                 1) 이행이익배상 - 대지, 건물의 시가 상당액                 2) 손해배상 산정시기 - 이행불능시                 3) 이행불능의 시점 - 甲의 丁에 대한 승소판결이 확정된 때        3. 丁의 丙에 대한 타인권리매매를 원인으로 한 담보책임 추궁 (570)           (1) 손해배상청구권의 발생                 1) 丙은 소유자인 甲으로부터 소유권을 취득해 丁에게 이전해줄 의무가 있다(569).                 2) 丙이 이행하지 못한 경우 - 선의의 丁은 손배를 청구할 수 있다.                 3) 甲의 승소확정시 이행불능이 된다.           (2) 손해배상의 범위                 1) 타인권리매매 담보책임은 채무불이행에 대한 책임이라는 견해가 일치되나,                 2) 손해배상 범위에 관하여                      무과실책임으로 신뢰이익배상이라는 견해,                      채무불이행 책임으로 이행이익배상이라는 견해,                      매도인에게 과실이 있으면 이행이익배상 없으면 신뢰이익배상이라는 견해 등이 대립하고,                      판례는 매도인이 선의인 경우에도 이행이익배상을 인정한 바 있다.                 3) 손해배상액 산정 기준시기                      甲의 승소판결이 확정한 때              4. 丁의 丙에 대한 불법행위를 원인으로 한 손해배상청구(750)           (1) 손해배상청구권의 발생                 丙은 무권리자이며 마치 자신이 소유자인 것처럼 기망해 매도하고 대금을 편취 하였다.           (2) 손해배상의 범위                 불법행위로 인해 원인무효의 등기를 믿고 부동산을 매수한 사람의 손해의 범위에 대해 판례는                 무효의 소유권이전등기를 유효한 등기로 믿고 부동산을 매수하기 위하여 출연한 금액                 즉 매매대금상당액이라고 정리하였다(전합).        5. 丁의 丙에 대한 사기를 이유로 한 매매계약 취소           丁은 불법등기인 것을 알았더라면 매수하지 않았을 것이므로 사기를 이유로 취소할 수 있다(110②)           매매대금 4억 및 법정이자를 반환 받을 수 있다.(741, 748②)    Ⅴ. 甲과 丙 사이의 법률관계      甲은 丙에게 위임계약에 따른 채무불이행을 원인으로 한 손배청구 또는 불법행위를 원인으로 한 손배청구를      할 수 있으나, 甲은 소유권자체를 상실하지 않았기 때문에 그밖에 다른 손해가 있는 경우에만 그런 청구를      할 수 있다.