신축 건물의 소유권 귀속

 

* 신축 건물의 소유권 귀속   Ⅰ. 건물건축공사를 도급받은 수급인이 건물을 신축한 경우    1. 문제점         특약이 있으면 그에 따르나, 특약이 없는 경우 누구의 소유가 되는가?      2. 도급인이 재료의 전부 또는 주요부분을 제공한 경우         - 도급인이 소유권을 취득하는데 이설이 없다.      3. 수급인이 재료의 전부 또는 주요부분을 제공한 경우       (1) 학설            1) 수급인 귀속설 - 수급인이 원시취득하고 후에 건물을 도급인에게 인도하면 소유권이 이전된다는 견해            2) 도급인 귀속설 - 수급인의 관심은 보수일 뿐이다. 그 보수는 동시이행, 유치권 등으로 확보할 수 있다.       (2) 판례            1) 특약이 없는 한 도급인에게 인도할 때가지는 수급인의 소유            2) 특약이 있으면 도급인이 취득한다는 판단을 한 경우가 많다.       (3) 검토            - 수급인 귀속설은 부동산 물권변동의 법리에 어긋나기에, 도급인 귀속설이 타당하다.   Ⅱ. 채무자가 채권 담보를 위하여 채권자 명의로 건축허가를 받은 경우    1. 문제점        - 채무자가 자신의 비용과 노력으로 건물을 신축하면서 채권 담보를 위해 건축허가를 채권자 명의로          받은 경우 소유권은 원시적으로 누가 취득하느냐?    2. 판례       채무의 담보를 위하여 하였다면 이는 완성될 건물을 담보로 제공하기로 하는 합의로서 법률행위에 의한       담보물권의 설정에 다름 아니므로, 완성된 건물의 소유권은 일단 건축한 채무자가 원시적으로 취득한 후       채권자 명의로 소유권보존등기를 마침으로써 담보목적의 범위 내에서 채권자에게 그 소유권이 이전된다.    3. 검토   Ⅲ. 편의상 타인의 명의로 건축허가를 받은 경우       건축허가 명의에 관계없이 자신의 비용과 노력으로 건물을 신축한 자가 원시취득 한다.       그 후 타인 명의로 보존등기가 마쳐지면 타인은 명의 수탁자의 지위에서 소유권을 대외적으로 주장할 수 있다.   Ⅳ. 미완성건물을 이어받아 완성한 경우    1. 기존 판례        공사가 중단된 시점에서 이미 사회통념상 독립한 건물이라고 볼 수 있는 형태와 구조를 갖추고 있었다면        원래의 건축주가 그 건물의 소유권을 원시취득 한다.(02. 4. 26.)    2. 최근 판례       중단될 당시까지 이미 일부 층의 기둥과 지붕 그리고 둘레 벽이 완성되어 있어 그 구조물을 토지의 부합물로       볼 수 없는 상태에 이르렀다고 하더라도, 제3자가 이러한 상태의 미완성 건물을 종전 건축주로부터 양수하기로       하고 이를 인도받아 나머지 공사를 계속 진행한 결과, 건물의 구조와 형태 등이 건축허가의 내용과 사회통념상       동일하다고 인정되는 정도에 이르도록 건물을 축조한 경우에는, 그 구조와 형태가 원래의 설계 및 건축허가의       내용과 동일하다고 인정되는 건물 전체를 하나의 소유권의 객체로 보아 그 제3자가 그 건물 전체의 소유권을       원시취득 한다고 보는 것이 옳고, 건축허가를 받은 구조와 형태대로 축조된 전체 건물 중에서 건축공사가       중단될 당시까지 기둥과 지붕 그리고 둘레 벽이 완성되어 있던 층만을 분리해 내어 이 부분만의 소유권을       종전 건축주가 원시취득 한다고 볼 것이 아니다.(06. 11. 9)       → 18층 아파트 공사에 대한 판례였음, 7층 정도 골격구조, 지붕공사가 이루어졌으나, 전기설비공사도          대부분 시공되지 않았고 배관시설도 이루어지지 않은 상태에서 이전된 사건      cf)  판례(05. 11. 25)   신축건물이 집합건물로서 여러 사람이 공동으로 건축주가 되어 도급계약을 체결한 것이라면, 그 집합건물의 각   전유부분 소유권이 누구에게 원시적으로 귀속되느냐는 공동 건축주들의 약정에 따라야 한다.