부동산 소유권의 점유취득시효

 

부동산 소유권의 점유취득시효

Ⅰ. 요건

     취득시효의 주체, 객체, 점유, 시효기간 및 기산점

Ⅱ. 취득시효의 주체

      자연인, 법인, 비법인(종중), 지자체 등

Ⅲ. 취득시효의 객체

   

   1. 「자기 소유 부동산」이 취득시효의 대상이 되는지 여부

      (1) 대부분 소유자로 있던 동안의 점유도 취득시효의 기초로서의 점유에 해당하는 가의 문제로 제기된다.

      (2) 대상 O

           1) 소유권의 관계적 귀속이 인정되어 대내적으로는 자기 소유이지만 대외적으로는 타인 소유이었던

              기간 동안의 점유는 취득시효의 기초로서의 점유에 해당한다.

           2) 계약의 해제사실을 입증하지 못한 사례 - 반환받았으나 말소를 못한 경우

           3) 명의신탁에서 명의신탁자의 점유

           4) 구민법이 적용되던 때 매매대금을 완납하고 목적부동산을 인도받은 매수인의 점유

           5) 기산점

                 ① 소유권 변동일, 소유권이전등기가 경료된 날

                 ② 토지와 소유자가 다르게 된 때부터 점유개시

      (3) 대상 X

           1) 대내외적으로 모두 자기 소유이었던 기간 동안의 점유는 취득시효의 기초로서의 점유에 해당하지 않는다.

           2) 구분소유적 공유에서 자기 특정부분을 점유한 경우

                판) 상호명의 신탁의 경우에 매도대상에서 제외된 부분도 타인명의로 등기되는 경우에 그때부터

                    취득시효의 기산점이 시작하나 그 이전에는 기간이 시작될 수 없다.

                    * 乙과 甲의 아래 토지의 매매에서

A

B

                      실제 특정부분(B)을 팔고 귀찮아서 공유지분 등기를 넘겨준 경우에 등기부상 乙의 지분을 처분한

                      것이기에 팔지 않은 A에 甲이 점유시효취득을 할 수 없다.

           3) 환지예정의 점유 - 종전의 토지에 대한 점유와 그 성질이 같다.

                   * 종전 ㉮토지 → 환지예정지 ⓐ : ⓐ를 점유해도 ㉮를 점유하는 것일 뿐, ⓐ에 대한 시효취득 X

   2. 국유재산

      (1) 잡종재산 - O

      (2) 행정재산 및 보존재산, 등기하기 전에 행전재산이 된 경우 - X

       

   3. 공유지분

      (1) 전부를 점유하면 지분만큼 취득한다.

      (2) 객관적 징표

           1) 要 - 전체의 토지 중 자기 지분에 해당하는 특정부분 시효취득을 주장하는 경우

           2) 不要 - 1/2는 자주, 1/2는 타주점유로 점유했음을 이유로 1/2의 지분권을 시효취득 했다고 주장하는 경우

      cf) 공유 부동산

           1) 1인이 공유물 보존행위로 제소한 경우 그 공유자만 시효중단 되고 다른 공유자는 중단되지 않는다.

           2) 1인이 공유물 전부를 점유한 경우에 지분만을 시효취득하지 다른 공유자의 지분은 타주점유이다.

           3) 공유지에 취득시효 완성자가 공유자에게 이전청구를 하는 것은 필요적 공동소송이 아니다.

               (지분은 혼자 처분할 수 있다.)

   4. 1필의 토지의 일부

        판) 1필의 토지의 일부에 시효취득을 인정하기 위하여는 그 부분이 다른 부분과 구분되어 시효취득자의 점유에

            속한다는 것을 인식하기에 족한 객관적인 징표가 계속하여 존재할 것을 요한다.

            → 다만 실제로 점유취득시효 완성을 원인으로 소유권이전등기를 마치기 위해서는 그 전에 토지를

               분필하여야 한다.

   5. 성명불상자의 소유물 - 원시취득이므로 가능하다.

       

  6. 건물의 부지 - 소유자가 시효취득 할 수 있고, 점유자는 할 수 없다.

   

     

Ⅳ. 점유

 

   1. 자주점유 : 소유의사  (전술)

        cf) 간접점유로도 가능하다. (직접점유자는 타주점유이기에 시효취득 할 수 없다.)

   2. 평온, 공연

        점유가 불법이라고 주장하는 자로부터 이의를 받은 사실이 잇거나 점유물의 소유권을 위하여 당사자 사이에

        분쟁이 있었다 하더라도 그러한 사실만으로 곧 점유의 평온, 공연성이 상실된다고 할 수는 없다.

   3. 계속 점유

        전후 양시에 점유한 사실이 있는 때에는 그 점유는 계속한 것으로 추정한다.(198)

   cf) 공동점유 - 공유자 1인이 점유한 경우 전부점유이지만 이전청구권은 비율로 청구할 수 있다.

Ⅴ. 기산점

   1. 원칙

        점유자의 점유도중의 시기를 임의로 선택하여 기산점으로 할 수 없다.

        하지만 전 점유자로부터 전전승계시 분리, 병합에 의해 특정점유자의 점유개시 시점을 기산점으로 정하는 것은

        가능하다.

   2. 임의선택이 가능한 경우

      (1) 점유승계도 없고 소유자도 동일한 경우 - 역산

      (2) 점유승계는 있으나 소유자가 동일한 경우 - 전점유자의 중간시점을 기산점으로 선택할 수 있다.

       

   3. 임의선택이 불허되는 경우 

      (1) 소유자변동이 있고 점유승계가 없는 경우

      (2) 소유자변동이 있고 점유승계도 있는 경우

       

   4. 취득시효완성 후 소유자 변동 - 변동시를 새 기산점으로 할 수 있다.

       

   5. 점유승계의 문제

      (1) 점유자의 승계인은 자기만의 점유를 주장하거나(점유의 분리) 아울러 주장(병합)도 할 수 있다.

         이는 전적으로 특정승계인의 자유이다.

      (2) 제자리 환지

           1) 지정 전의 점유를 승계할 수 없다.

                 판) 전체 토지의 지적, 모양, 위치에 변동이 생기는 것 → 특정부분을 점유하였다고 볼 수 없다.

           2) 예외적으로 긍정한다.

                 판) 환지처분이 환지예정지의 지정처분대로 이루어지는 한 변동이 생기지 않아 특정부분으로

                    볼 수 있다. 이 경우 점유기간을 통산할 수 있다.

                  * 점유15년 X → 예정지 15년   → 환지확정 5년

                                   동일성 有 = 15년 + 5년

                                   동일성 無 = X     5년만

      (3) 상속 - 자기만의 주장을 할 수 없다. (분리, 병합 不可) → 새로운 권원이 아니다.

         

  6. 판례

      (1) 시효취득자는 등기하지 않은 상태에서도 소유자에게는 시효취득을 주장 할 수 있다.

          → 소유자는 이행청구에 응할 의무가 있고 불법점유를 이유로 철거나 대지인도청구를 할 수 없고,

             부당이득반환청구도 할 수 없다.

      (2) 시효 진행 도중 소유권이 제3자에게 이전된 경우에 그 후 시효가 완성되면 등기 없이도 그 제3자에게

          시효취득을 주장할 수 있다.

      (3) 취득기간 만료 전 소유명의의 변경은 중단사유가 아니다.

      (4) 시효완성 후 소유권이전의 경우

           1) 제3자에게 시효취득을 주장할 수 없다.

           2) 기산점도 임의로 선택할 수 없다.

           3) 변동된 시점을 새 기산점으로 삼아 다시 20년의 시효취득이 가능한다.

      (5) 구분소유적 공유관계에 있는 토지 중 공유자 1인의 특정 구분소유 부분에 관한 점유취득시효가 완성된 경우

         다른 공유자의 특정 구분소유 부분이 타애 양도되고 그에 따라 토지 전체에 대한 공유지분에 관한

         지분이전등기가 경료 되었다면 대외적인 관계에서는 점유취득시효가 완성된 특정 구분소유 부분 중 다른

         공유자 명의의 지분에 관하여는 소유명의자가 변동된 경우에 해당한다고 할 것이어서, 점유자는 취득시효의

         기산점을 임의로 선택하여 주장할 수 없다. (2006.10.12, 2006다44753)

     

Ⅵ. 효과

   

   1. 등기청구권의 발생

      (1) 성질

           1) 채권적 청구권이다. 하지만 시효완성 후에 등기하지 않아도 시효완성자에게 건물의 철거와 대지인도청구를

                                 할 수 없고, 부당이득반환도 청구할 수 없다.

           2) 등기 없이 소유권을 취득하는 것은 아니다. → 등기하면 점유개시시로 소급한다.            3) 소유자는 점유를 회복해 시효취득자에게 돌려줄 의무까지 부담하는 것은 아니다.

           

      (2) 방식

           원시취득으로 보면서도 이전등기형식에 의한 등기를 한다.

         

      (3) 상대방

           1) 완성 당시의 진정한 소유자

                * 무효인 등기명의자에게 이전등기 청구를 할 수는 없으나, 소유자에 대한 이전등기청구권으로

                  원소유자를 대위하여 말소 청구는 할 수 있다.

           2) 예외

                 ① 진정소유자를 상대로 이전소송의 기판력이 있는 판결을 얻은 경우

                    → 등기부상 소유자명의자를 상대로 직접 이전등기를 청구할 수 있다.

                 ② 시효취득을 완성한 토지조사부작성에 소유자란이 찢어져 사정명의인을 확인할 수 없게 된 경우나

                    상속인도 찾을 수 없는 경우에 진정소유자는 아니지만 명의를 갖고 있는 자에 대하여 직접

                    이전등기를 청구할 수 있다.

                 ③ 완성 후에 이전등기 경료자가 상속인인 경우에 그 상속분에 한해서는 직접 3자에 대하여

                    취득시효원인 이전등기를 구 할 수 있다.

       

   2. 소유권 취득의 효과

      (1) 원시취득 여부

           1) 원시취득설(판례) vs 승계취득설

           2) 판례

                 ① 제한 없는 소유권을 취득한다.

                 ② 가등기에 의해 보전된 매수인이 있어도 그 매수인의 지위도 소멸한다.

                 ③ 등기하지 않는 한 그 제한은 소멸하지 않는다. - 187조를 적용하지 않는다.

                     → 등기해야 소유권을 취득하고 등기하기 전에는 채권적, 상대적 권리를 취득할 뿐이다.

                        그렇기에 완성 후 등기 전에 설정된 부담은 소멸하지 않는다.

           3) 완성한 점유자는 등기부상 명의인을 상대로 점유방해배제청구는 가능하다.

                  판) 토지 소유자가 기존의 담을 허물고 새 담장을 쌓는 것은 점유침탈이기에 철거청구를 할 수 있다.

      (2) 소급효(247조 1항)

           1) 점유개시시로 소급한다.

                 ① 사용이익은 부당이득이 아니다.

                 ② 대시 소유자가 시효취득자의 불법점유를 이유로 철거와 대지 인도청구를 할 수 없다.

           2) 예외적 제한

                 ① 시효완성 후 등기 전에 제3자가 원소유자의 부동산을 압류한 경우 - 압류자에게 대항하지 못한다.

                 ② 소급한다 해도 과세관청과의 관계에서도 소급효가 인정되는 것은 아니다.

           3) 시효취득이 되지 않는다면 201조 이하의 문제이다.

       

   3. 취득시효 완성 후 등기 전에 이해관계 있는 제3자의 여부

        (1) 청구 可

           1) 미등기 완성 후 소유자의 보존등기 (07)

           2) 제3자에게 경료된 등기가 무효인 경우 → 대위해 말소 청구할 수 있다.

           3) 완성 후 수탁자가 그 물건을 취득한 경우(신착자로부터 매수)

           4) 명의신탁시 대위청구 할 수 있다. (완성 후 타인에게 명의신탁)

           5) 공동상속시 상속분에 可

           6) 무효인 회복등기에 기초해 점유취득시효 완성 ( 이해관계 있는 3자가 없을 경우 )

           7) 완성 후 지방자치단체의 구역변경, 폐치, 분합으로 새 지자체가 재산을 승계한 경우

        (2) 청구 不可

           1) 완성 후 등기 전 취득한 제3자가 있는 경우

                 ① 도시계획법 - 사업 통지한 날 국가에 직접 귀속되기에 시효취득 등기의무는 불능이 된다.

                 ② 법률의 규정에 의한 소유권취득으로 등기를 경료하지 않은 경우도 포함된다.

           2) 무효등기 → 실체 부합( 적법한 권리자로부터 권리 양수한 경우 ) = 완성 후의 취득자이다.

           3) 공유물분할(계약) - 시효취득 부분에 공유자 지분 1/2은 다른 공유자 1인에게 이전된다.

           4) 명의신탁 해지

           5) 새로이 명의신탁

           6) 신탁법상의 신탁(비법인사단에게) - 신탁법은 독자적이라 대위행사 X

           7) 특정승계(증여)

           8) 공동상속인 중 한 사람이 다른 상속인의 상속분을 양수한 경우

           9) 소유자가 처분 후 상속인의 회복

          10) 시효완성 후 소유자가 양도담보하고 소유자가 변제자력이 없는 경우

          11) 특별조치법에 따라 소유권보존등기를 마친 자는 새로운 이해관계자이다. (07)

  cf) 신탁 중 예외적으로 대위청구가 가능한 경우

      *자익신탁

          ① 위탁자가 신탁이익의 전부를 향수하는 신탁

          ② 위탁자가 언제든지 해지할 수 있기에

             시효취득자가 신탁자인 조합원을 대위 행사하여 신탁해지를 할 수 있다.

                     

   4. 취득시효 완성 후 등기 전에 점유자가 제3자에게 점유를 이전한 경우 (사례)

   5. 취득시효 완성 후 등기 전에 소유자가 권리를 행사한 경우

      판) 점유자가 원소유자에 대하여 점유로 인한 취득시효기간이 만료되었음을 원인으로 소유권이전등기청구를 하는

          등 그 권리를 행사하거나 원소유자가 취득시효 완성 사실을 알고 점유자의 권리취득을 방해하려고 하는 등의

          특별한 사정이 없는 한, 원소유자는 점유자 명의로 소유권이전등기가 마쳐지기까지는 소유자로서 그 토지에

          관한 적법한 권리를 행사할 수 있다.(2006. 5. 12)

      (1) 소유자가 점유의 현상을 변경한 경우

           1) 소유자가 취득시효 완성을 알고서도 점유의 현상을 변경한 경우

                  - 이는 위법한 행위이기에 완성자는 점유권에 기하여 방해의 제거를 청구할 수 있다.

           2) 소유자가 취득시효 완성을 모르고 점유의 현상을 변경한 경우

                  - 완성자는 점유의 현상이 변경된 것을 용인하여야 한다.

      (2) 소유자가 제3자에게 소유권을 이전한 경우

           1) 효과

                 ① 종전 소유자의 등기의무는 불능이 된다.

                 ② 제3자가 악의여도 제3자에게 등기청구를 할 수 없다.

                          판) 제3자의 등기원인이 취득시효 완성 전의 것이라도 마찬가지이다.

                 ③ 독자 시효취득 20년을 이전등기시를 기산점으로 삼을 수는 있다.

                 ④ 제3자에게 채권자대위권도 할 수 없다.

                 ⑤ 제3자가 점유자에게 물권적 청구권을 행사할 수 있고

                     이 경우에 점유자 회복자의 관계가 문제시 된다.

                 ⑥ 제3자에게 이전등기 되어도 시효취득으로 인한 이전등기청구권이 상실되진 않는다.

                          판) 어떤 사유로 소유자에게 복구되면 시효취득의 효과를 주장할 수 있다.

           2) 취득시효 완성자와 취득시효 완성 당시의 소유자 사이의 법률관계

                 ① 소유자가 취득시효 완성을 알고서도 제3자에게 소유권을 이전한 경우

                      A. 소유자에게 처분행위에 귀책사유가 있는 경우

                            완성자는 전 소유자에게 대상청구권 및 불법행위를 이유로 한 손배청구권을 갖는다.

                            대상청구권을 인정한 것으로 볼 때 채무불이행을 이유로 한 손배 또한 인정될 것으로

                            보인다. 전소유자의 손배책임이 인정되는 경우에 완성자가 사전에 처분금지가처분을

                            하지 않았다는 것을 이유로 과실상계를 해서는 안 된다.

                             

                      B. 소유자에게 처분행위에 귀책사유가 없는 경우

                             완성자는 전소유자에게 대상청구권을 행사할 수 있다.

                 ② 소유자가 취득시효 완성을 모르고 제3자에게 소유권을 이전한 경우

                         - 전소유자는 완성자에게 어떠한 책임을 지지 않는다.

3) 소유자의 책임                  ① 시효취득자가 소유자에게 채무불이행(이행불능)의 책임을 물을 수 없다.                  ② 불법행위 책임은 원칙적으로 시효취득 사실을 알 수 없기에 부담하지 않으나,                     부담하는 경우도 있다.                        판) 소장부분이 송달된 경우에 완성 사실을 알았거나 알 수 있었다고 봄이 상당하고                            그 후에 한 처분은 등기의무 면탈을 위한 것이기에 위법하고 손해배상의 책임을 진다.            4) 대상청구권                  ① 인정 - 이행불능이 되기 전에 주장하였거나, 등기를 하였던 경우에 한하여 인정된다.                  ② 효과 - 대가로 반환청구                             판) 시효취득자가 직접 토지 소유자를 상대로 공탁된 토지수용보상금의 수령자가                                 자신이라는 확인을 구할 수는 없다.            4) 기타                  ① 제3자 매매가 무효인 경우 - 시효취득자는 소유권자의 말소 청구권을 대위행사할 수 있다.                  ② 이중매매 법리가 적용된다. - 3자가 알며 적극 가담한 경우 103조에 반한다. (추인도 不可)

      (3) 취득시효 완성 후 등기 전에 제한물권(저당권)이 설정된 경우 

           1) 취득시효 완성자가 저당권자에게 취득시효 완성으로 대항할 수 있는지 여부 - X

           2) 취득시효 완성자가 소유자에게 법적 책임을 물을 수 있는 지 여부 - 알고 했으면 O, 모르고 했으면 X

           3) 취득시효 완성자가 대위변제 한 경우 소유자에게 구상권을 갖는지 여부 - X

        [1] 타인의 토지를 20년간 소유의 의사로 평온·공연하게 점유한 자는 등기를 함으로써 비로소 그 소유권을

        취득하게 되므로 점유자가 원소유자에 대하여 점유로 인한 취득시효기간이 만료되었음을 원인으로

        소유권이전등기청구를 하는 등 그 권리행사를 하거나 원소유자가 취득시효완성 사실을 알고 점유자의 권리취득을

        방해하려고 하는 등의 특별한 사정이 없는 한 원소유자는 점유자 명의로 소유권이전등기가 마쳐지기까지는

        소유자로서 그 토지에 관한 적법한 권리를 행사할 수 있다.
            판) 직접 청구할 수는 없고 점유자의 등기청구권을 대위행사 할 수 있다.

      (2) 대위행사시의 문제

            - 종전 점유자의 등기청구권은 '점유이전시'부터 10년의 소멸시효가 진행한다.

              10년이 지나면 승계인도 청구할 수 없다.

Ⅶ. 시효취득의 중단 및 정지

   

   1. 소멸시효 중단 사유의 준용

      (1) 만료 전에 등기부상 소유자명의 변경은 중단사유가 아니다.

      (2) 중단사유인 재판상 청구의 범위

                - 등기청구소송, 방해배제, 손배, 부당이득 반환 소송 등

      (3) 당사자 - 중단행위에 관여한 당사자 O

                 - 시효대상인 권리 또는 청구권의 당사자 X

      (5) 승계인 - 중단효과 발생 후 승계한 자 → 포괄, 특정승계인 O

      (4) 중단의 효과 - 당사자와 승계인에게 미친다.

                        하지만 승계인 자신의 점유에 터 잡은 독자적 시효취득을 방해하는 것은 아니다.

      (5) 시효완성을 다투는 자가 중단사유를 입증

      판) 토지의 점유자와 등기부상 소유자 사이에 소유자의 건물 준공허가를 얻기 위한 방편으로 그 토지에 대한

          사용대차가 성립되어 '타주점유자로서 잠시 점유했다가 다시 점유자의 직접점유로 회복'된 경우는

          취득시효의 중단사유가 아니다.

       

   2. 소멸시효 정지 - 규정 無 (유추적용 긍정)

       

Ⅷ. 취득시효 이익의 포기

 

   1. 포기의 상대방

        진정소유자에게 하여야지 무효인 등기부상 소유명의자에게 표시해도 효력이 발생하지 않는다.

   2. 포기 O

      (1) 밀린 점용료를 변상금이란 명목을 납부한 것

      (2) 무단 점유를 시인하면서 변상금 납부의 유예를 요청한 것

      (3) 권원 없이 점유를 시인하면서 사용, 수익의 허가와 변상금 납부 기한의 유예를 신청한 경우

       

   3. 포기 X

        - 대부계약 체결 및 매수를 제의한 사실만으로는 포기가 아니다. (모르고 한 경우)

          (예외는 있다.)

   cf) 시효완성 후 점유자가 점유를 상실하더라도 시효이익의 포기로 볼 수 있는 경우가 아닌 한 시효완성을

       원인으로 이미 취득한 소유권이전등기청구권은 소멸하지 않는다.