재건축조합과 집합건물의 관리단에 대해

재건축조합과 집합건물의 관리단에 대해

      (1) 분양자의 담보책임(임의규정) - 집합물관리법 9조

           1) 규정취지, 하자담보 추급권의 귀속
                 ① 견고한 건물을 짓도록 유도, 집합건물 소유자를 두텁게 보호하기 위해 수급인의 담보책임
                    667조 ~ 671조를 준용하여 강행규정화 하였다.
                 ② 하자담보추급권은 현재의 집합건물소유자에게 귀속된다. - 제척기간이 적용

           2) 하자로 인한 계약해제권 인정
                 → 집합물관리법 9조 1항에 적용되는 분양계약에는 민법 668조 단서가 준용되지 않는다.
                    (완성 후 해제 금지 규정)

           <최신판례>
             집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제9조에 의한 하자담보추급권은 특별한 사정이 없는 한 집합건물
             구분소유자에게 귀속하는 것이고, 비록 주택법 49조 및 주택법시행령 59조 2항이 구 주택건설촉진법
             소정의 입주자대표회의에게 공동주택의 사업주체에 대한 하자보수청구권을 부여하고 있으나, 이는
             행정적인 차원에서 공동주택 하자보수의 절차와 방법 및 기간 등을 정하고 하자보수보증금으로 신속하게
             하자를 보수할 수 있도록 하는 기준을 정하는 데 그 취지가 있을 뿐, 입주자대표회의에게 하자보수청구권
             외에 하자담보추급권까지 부여하는 것이라고 는 할 수는 없으므로, 공동주택에 하자가 있는 경우에
             입주자대표회의로서는 사업주체에 대하여 하자보수를 청구할 수 있을 뿐이며, 그에 갈음한
             손해배상 청구권을 가진다고 할 수 없다.(2007. 3. 29. 2006다64863)

             현재 입주자와 입주자대표회의 또는 관리주체에게 취득원인이나 사업주체와의 계약관계 유무와는 상관없이
             사업주체에 대한 하자보수청구권 및 하자보수보증금에 대한 권리를 인정하는 한편 ~
             입주자가 당해 공동주택을 통상적인 분양계약이 아닌 경매절차에서 낙찰 받았다 하더라도 위 관련 규정들이
             적용된다고 보아야 할 것이다.(2007. 12. 27. 2005다18146)

             집합건물법률의 관리단은 어떠한 조직행위 없이도 구분소유관계가 성립하는 건물이 있는 경우에 당연히
             그 구분소유관계가 성립하는 건물이 있는 경우 당연히 그 구분소유자 전원을 구성원으로 하여 성립되는
             단체이며, 집합건물의 분양이 개시되고 입주가 이루어져서 공동관리의 필요가 생긴 때에는 그 당시의
             미분양된 전유부분의 구분소유자를 포함한 구분소유자 전원을 구성원으로 하는 관리단이 설립된다.
             (05)

      (2) 재건축 결의와 매도청구권 제도
           판) 매도청구권은 재건축결의가 유효하게 성립해야 비로소 유효하게 성립한다. 정족수를 충족하지 못하면
               행사할 수 없다.
               → 매도청구권 행사 소송 중에 재건축 불참자일부가 결의에 찬성하여 충족하게 되어도 하자는 치유되지
                  않고 소급해 유효로 되지 않는다.

      (3) 재건축조합의 의결 정족수
                 ① 과반수 출석, 출석 결의원 과반수 찬성
                 ② 조합에 가입의사를 밝힌 구분소유자만 조합원으로 계산하면 족하다.
                    → 재건축조합내 모든 구분소유자를 조합원으로 볼 것은 아니다.(06)
                 ③ 민사상 비법인사단이기에 총회의 결의를 요한다.
                 ④ 재건축결의 내용의 변경은 조합원 4/5이상의 결의가 필요하다.    
                    → 통상 예상할 수 있는 범위를 넘는 주택의 공급가격의 변동은 재건축결의의 내용을 변경하는 것에
                       해당한다.(06)
                 ⑤ 최초의 관리단 집회에서 재건축에 필요한 정족수를 충족하지 못하였으나 그 후 재건축 추진과정에서
                    구분소유자들이 재건축에 동의하는 취지의 서면을 별도로 제출함으로써 재건축결의 정족수를 갖추게
                    된 경우, 이러한 서면결의는 재건축결의로서 유효하게 성립한다고 보아야 할 경우가 있고, 그와
                    같은 서면결의를 함에 있어서는 따로 관리단 집회를 소집, 개최할 필요가 없다 할 것이다.(05)
                 ⑥ 수분양자로서 분양대금을 완납하였음에도 분양자 측의 사정으로 소유권이전등기를 경료받지 못한
                    경우와 같은 특별한 사정이 있는 경우에는 이러한 수분양자도 구분소유자에 준하는 것으로 보아
                    관리단의 구성원이 되어 의결권을 행사할 수 있다.
                 ⑦ 집합건물소유및관리에관한법률의 재건축결의를 위한 집회와 구 주택건설촉진법의 재건축조합
                    설립을 위한 창립총회가 외형상 1개의 집회로 개최된 경우, 그 집회가 재건축결의를 위한
                    관리단 집회로서는 요건을 갖추지 못하여 재건축결의가 무효라고 하더라도 이로써 곧 재건축조합
                    설립을 위한 창립총회의 결의까지 당연히 무효로 된다고 할 수는 없다.(06)
               
      (4) 기타판례
                 ① 구분소유자 간의 형평에 반한 경우에 이런 재건축 결의는 무효이다.
                 ② 재건축 비용의 분담에 관한 사항은 본질적인 사항으로 이를 정하지 않은 재건축 결의는 무효이다.
                 ③ 업종제한 규정이 있는 경우에 경쟁업종을 영업할 수 있는 기존점포소유자의 동의가 없는 한 적법한
                    변경절차를 거쳤다고 볼 수 없다.(06)
                 ④ 조합설립인가행위는 보충행위기이에 인가 유무에 따른 효력은 공법관계에만 영향을 미치고,
                    조합원 사이 내부에 영향을 미치지 않는다.
                 ⑤ 지정업종에 대한 경업금지의무는 수분양자들에게만 적용되는 것이 아니라 분양회사에도 적용된다.
                 ⑥ 관리단 규약에 새로 업종제한 규정이 추가된 경우에 그 제한이 모든 구분소유자에게 동일하게
                    적용되는 것인 때에는 이에 승낙하지 않은 구분소유자에 대해서도 적용된다고 보아야 한다.(06)
                 ⑦ 분양계약서 또는 집합건물의소유및관리에관한법률 제28조의 관리단규약 등에서 업종제한조항을
                    두는 경우, 수분양자들이나 구분소유자들 스스로의 합의가 아닌 임차인 등의 제3자 사이의 합의에
                    합의에 기하여 제한업종의 변경이 될 수는 없다.(05)