가등기 담보의 실행

 

[가등기 담보의 실행]        1. 정산방법       (1) 기본 - 귀속정산 (경매에 의한 처분정산도 可)       (2) 선택권 - 귀속정산과 경매에 의한 처분정산 선택            1) 공적실행은 처분청산의 방법으로 한다.            2) 사적실행은 귀속정산의 방법으로 한다.               임의환가 처분청산을 인정하지 않는다.               하지만 가담법이 적용되지 않는 것에는 사적실행에 처분청산을 할 수 있다.            2. 귀속정산의 절차         (1) 실행통지            1) 피담보채권 변제기 이후에 평가액을 통지한다.(구두로도 可)            2) 상대방 - 채무자, 물상보증인, 담보가등기 후 소유권을 취득한 제3자 모두에게 통지해야 한다.                   판) 실제 지급할 청산금이 없어도 모두에게 통지하지 않으면 소유권을 취득할 수 없다.                   판) 담보권자가 실행을 통지하며 제3취득자에게 통지하지 않은 경우에 청산기간은 진행하지 않으므로,                       정당한 청산금을 지급하더라도 담보부동산의 소유권을 취득하지 못한다.            3) 실행 통지 사실을 후순위 권리자에게 통지해야 한다.                 판) 통지하지 않으면 후순위 채권자에게 청산금지급 청구시 채권자는 이중지급책임을 면할 수 없다는                     취지일 뿐 채무자에게 담보권 실행을 거부할 권원을 부여한 것은 아니다.         (2) 통지의 내용            1) 명시 -  '통시 당시'의 목적부동산의 '평가액',  360조에 규정된 '채권액'                    → 일단 통지를 한 후에는 채권자는 그가 통지한 '청산금 수액'에 관하여 다툴 수 없다.            2) 부동산이 2개 이상이면 각 부동산으로 소멸시키려는 채권과 비용을 명시하여야 한다.               → 목적 부동산별로 나누어 명시할 필요까지는 없다.           (3) 실행의 통지            판) 채권자의 주관적 평가로 명시함으로 족하다. 채권자의 청산금액수가 객관적인 청산금의 평가액에                미치지 못하더라도 실행의 통지로서의 효력이나 청산기간의 진행에는 아무런 영향이 없고, 다만                정당하게 평가된 청산금을 지급 받을 때까지 이전등기 및 인도의무를 거절하면서 피담보채무 전액을                채권자에게 지급하고 가등기 말소를 구할 수 있을 뿐이다.         (4) 부동산 평가액이 피담보채권액에 미달하는 경우           - 귀속시킨다는 뜻을 알기는 것으로 족하다. (오답 - 알려야 한다.)            3. 청산         (1) 실행통지가 채무자 등에게 도달한 날로 2月이 경과하여야 한다.           * 청산금을 지급할 여지가 없을 때에는 2月의 청산기간이 경과함으로써 청산절차가 종료한다.       (2) 청산금 지급            1) 청산기간이 경과한 후에도 청산금 지급전에는 채무액을 지급하고 가등기 말소를 구할 수 있다.            2) 채권자가 수인이면 청산금 지급 채무는 비율에 따라 분할채무이다. (오답 - 연대채무이다.)            3) 청산의무의 발생시기 - 청산기간 만료시            4) 청산금 청구권자                  O                  ① 채무자, 물상보증인, 후에 취득한 제3자                  ② 설정 후 등기된 저당권자, 전세권자, 가등기 담보권자                  ③ 설정 후 대항력 있는 임차권을 취득한자 (청산금 범위내 보증금 반환청구를 할 수 있다.)                  X - 선순위 담보권자(가등기담보권자가 소유권을 취득해도 소멸되지 않아서)         (3) 담보권자의 소유권 취득 시점            1) 가등기담보의 경우 - 청산금을 지급하고 이전등기를 한 때 (둘은 동시이행관계이다.)                 하지만, 채무자가 채무변제 후 가등기 말소를 구하는 것은 동시이행관계가 아니라 변제가 선이행이다.                 다만,  채권자가 협력의무 이행을 하지 않을 것이 예상되거나,                        가등기가 담보목적인지 다투는 경우에 채무자의 장래이행의 소도 인정된다. -            2) 양도담보의 경우 - 청산금 지급시         (4) 가등기담보의 소유권이전과 사용권 취득            1) 청산기간 경과 후 청산금지급으로 이전등기 한 때 - 담보권자 = 소유권 취득            2) 사용, 수익권 - 가등기 설정자인 소유자에게 있다.                              → 청산종료와 함께 채권자에게 귀속된다.         (5) 담보목적물이 경매가 된 경우            1) 청산절차 진행 전 강제경매시에는 순위에 따라 배당을 받아야지 본등기 청구를 할 수 없다.            2) 경매되면 이후의 본등기 경료는 원인 무효 등기이다. (합의했어도 무효 가등기 유용이기에 역시 무효이다.)            3) 배당순서 - 가등기권자와 가압류권자는 안분                 판) 후순위 가압류권자에게 우선변제권이 인정되고 선순위자와는 안분해 받는다.         (6) 법정지상권 可         (7) 소유자 외에도 가등기 말소를 청구할 수 있다. (계약상권리에 터 잡아)