토지거래허가와 유동적 무효

 

[토지거래허가와 유동적 무효]   1. 유동적 무효의 의의     - 사후에 일정한 요건이 충족되면 소급적으로 유효로 되는 것을 의미한다.   2. 토지거래허가를 받지 않은 매매계약의 효력     - 유동적 무효   3. 유동적 무효인 상태에서 매도인과 매수인 사이의 법률관계    (1) 채권계약 - 무효          1) 소유권이전등기청구 - X,             허가조건부 소유권이전등기청구 X          2) 매매대금 청구 - X          3) 따라서 채무불이행이 성립할 수 없다. → 이를 이유로 한 손해배상청구나 계약해제도 허용되지 않는다.          4) 부당이득반환청구 - X                판) 계약금 등은 그 계약이 유동적 무효 상태로 있는 한 그를 부당이득으로서 반환을 구할 수 없고                    확정적 무효가 되었을 때 비로소 부당이득 반환을 청구할 수 있다.    (2) 협력의무          1) 의의              판) 계약 체결자 당사자사이에 협력할 의무가 있음이 당연하다.          2) 위반의 효과                  ① 협력의무의 이행을 소로서 청구할 수  있다.                     - 신청절차 청구권 O → 처분금지가처분 可                  ② 협력의무이행청구권을 피보전권리로 하는 채권자대위권 - O                     (제3자명의 등기의 말소를 구할 수 있다.)                  ③ 손해배상청구 - O                  ④ 매매계약의 해제 - X                       판) 협력할 의무를 이행하지 아니하였음을 들어 일방적으로 유동적 무효의 상태에 있는                           거래계약 자체를 해제할 수 없다.    (3) 계약금 계약 - 유효          1) 확정적으로 무효가 되기 전에는 계약금을 부당이득으로 반환을 청구하지 못한다.          2) 해약금 - 배액을 상환하고 계약을 해제함으로써 적법하게 해제된다.    (4) 확정적 무효로의 전환          1) 사유                  ① 불허가처분이 있는 경우                  ② 당사자 쌍방이 허가신청협력의무의 이행 거절 의사를 명백히 표시한 경우                        판) 매수인에게 채무불이행을 이유로 해약을 통지하자 매수인이 계약금 상당액을                            청구금액으로 가압류 한 경우                  ③ 잠탈의 목적                  ④ 정지조건 이미 불성취          2) 효과 - 이미 지급한 계약금 등을 부당이득으로 청구할 수 있다.          3) 귀책사유가 있어도 주장할 수 있다.          4) 확정적 무효는 아닌 경우               판) 불허가 처분을 유도할 의도로 신청서를 불성실히 기재하여 실제 불허가 처분이 있었다는 사실                   만으로는 확정적 무효상태에 이르렀다고 할 수 없다.                   → 흠결 요건을 보정하는 것이 객관적으로 불가능하지 않다.          (5) 확정적 유효로의 전환          1) 지정해제          2) 지정이 만료되었음에도 허가구역 재지정을 하지 않은 경우   4. 기타(요해의 내용)    (1) 중간생략등기 (판례) - 무효          1) "중간생략등기의 합의 하에 전매차익을 얻을 목적으로 토지거래허가 대상 토지를 전전매한 경우에는             확정적 무효이기에 최종 매수인은 신청절차 협력의무의 이행청구권을 대위행사 할 수도 없다.             이는 허가를 배제하려는 잠탈의 계약이기 때문이다.             甲→乙→丙이 중간생략등기를 한 경우에도 甲과 乙, 乙과 丙사이에 모두 토지거래허가가 있어야 한다.             어느 한 쪽에만 있거나 甲에게서 丙으로 직접 허가를 받는 것도 무효이다."             "중간생략등기 합의는 각 계약이 유효함을 전제로 하는 것이다."             "합의만으로 최초매도인과 최종 매수인 사이에 매매계약이 체결되었다는 것을 의미하는 것은 아니다."          2) 매수인 지위양도(계약인수)는 허가가 있어야 비로소 효력이 발생한다.      (2) 일부무효 可 - 토지와 건물을 일괄매매한 후 건물만 우선 청구할 수 있다.        T) 토지⋅건물을 일괄매매한 경우에 토지거래허가 전에 원칙적으로 건물만 미리 이전을 명할 수 있다?           (X)  ☞ 거래허가가 없으면, 건물만이라도 매매할 사정이 있는 경우에 한하여 건물만의 이전을 명할 수 있다.      (3) 기타 판례        공유수면 점유, 사용 신청허가 절차에 대한 협력의무 이행을 거절함을 이유로 협력을 불응하는 것은        확정적 무효가 아니다.         → 협력의무 중 허가의 취지와 절차를 달리하는 공유수면 점유, 허가는 그 신청절차에 대한 협력의무까지            포함한다고 단정할 수 없다.(06. 1.)