환매

 

환매

   1. 서설

     (1) 의의

          1) 매도인이 매매계약과 동시에 특약으로 목적물을 다시 매수할 수 있는 권리를 유보하여 일정기간 내에

             그 환매권을 행사하여 목적물의 소유권을 확보 할 수 있는 것(590).

          2) 담보권만 취득하는 것이 아닌, 소유권까지 취득하기에 매수인은 의결권, 공익권도 행사할 수 있다.

     (2) 구별개념

          1) 환매 - 의사표시와 등기로 소유권이 복귀한다.

          2) 해제조건부매매 - 의사표시 없이 당연히 효력을 상실하고, 말소등기 없이도 당연히 복귀된다.

                판) 토지를 매매하며 그 토지 중 공장부지 및 도로부지에 편입되지 아니할 부분은 원가로 반환한다는

                    약정은 해제조건부매매이지 조건부 환매계약이 아니다.

     (3) 성질

          1) 환매권 - 형성권

          2) 행사의 성질

                 ① 재매매예약이라는 견해 (多)

                         → 예약완결권 - 이전등기 해야 소유권 회복

                 ② 약정해제권유보라는 견해

                         유인성 - 의사표시로    소유권이 복귀

                         무인성 - 말소등기 해야 소유권이 복귀

          3) 환매권 - 양도 可 (부기등기)

                         cf) 공특법상 환매권은 양도가 금지된다.

 

2. 환매권 행사의 법률관계

      (1) 행사방법 - 환매기간 내 환매대금 매수인에게 제공 후 환매의 의사표시(594조 1항)

      (2) 환매 의사표시와 제3자의 법률관계

          1) 소유권 복귀 - 의사표시 + 등기

               판례) ① 환매권은 형성권이나 의사표시만으로 당연히 원소유자에게 귀속되는 것은 아니다.

                        - 징벌재산관리특별법의 환매는 사법상 매매에 불과하고 국가가 환매권행사 통지를 받은 후

                          대상 토지를 타인에게 양도하고 등기까지 마쳤으면 환매권 행사로 인한 소유권이전등기

                          의무는 이행불능이 된다.

                     ② 권리취득의 등기에 부기하고 환매에 의한 권리취득의 등기는 이전등기의 방법으로 해야 한다.

                        - 특약이 있다 해도 등기 없이는 가압류한 자에게 대항 할 수 없다.

                     

                     ③ 구 징발재산정리법 부칙 제2조의 입법 취지가 제척기간의 경과로 환매권이 소멸된 자에게

                        은혜적으로 환매권을 재행사할 수 있도록 배려하는 데 있다고 하더라도 구 징발재산정리법

                        에서 환매권 행사의 실효성을 보장하기 위하여 국방부장관의 통지 또는 공고의무를 규정한 이상

                        국방부장관이 위 규정에 따라 환매권자에게 통지나 공고를 하여야 할 의무는 국방부장관이

                        이러한 의무를 위반한 채 통지 또는 공고를 하지 아니하거나 통지 또는 공고를 하더라도

                        그 통지 또는 공고가 부적법하여 환매권자로 하여금 환매권 행사기간이 도과되도록 하여

                        환매권을 상실하는 손해를 가하였다면 환매권자에 대하여 불법행위가 성립할 수 있다.(06)

          2) 환매 의사표시 전 매수인이 타인에게 양도한 경우

                 판례) 환매특약의 등기가 경료 된 후 전득자는 환매권자에게 대항 못하지만, 환매특약의 등기가

                       매수인의 처분권을 금지하는 효력은 없다. 환매권자가 환매권을 행사하지 않은 이상 매수인이

                       전득자에 대해 부담하는 이전등기 이행의무는 이행불능 상태에 이르렀다고 할 수 없다. 그렇기에

                       환매특약의 등기사실 만으로는 제3자의 이전등기 청구를 거절할 수 없다.

                 cf) 환매권 행사로 제3자의 근저당 등 제한물권은 소멸한다.

                      환매권자의 말소등기청구권은 제3자가 파산해도 파산채권이 아니기에,

                      직접 파산관재인에게 이행을 청구할 수 있다.

      (3) 기간

          1) 제한 - 부동산 5년, 동산 3년 → 연장 불가

          2) 환매기간 제한이 등기부에 기재되어 있는 때에는 진정하게 성림된 것으로 추정한다.

          3) 환매기간 후 이자수수와 소유권복귀에 합의한 것은 연장한 것이 아니라,

             재매매예약의 특약이 새로 있는 것으로 인정된다.

          4) 환매기간 내 환매하지 않으면 기간 경과와 함께 매수인 소유로 귀속 되나

             부동산이 미등기로 매수인이 취득등기를 하고 있지 아니하였다면 매수인은 소유권을 취득 할 수 없고,

              다만, 환매기간 경과 후에는 채권적인 담보권만을 행사할 수 있다.(√)

      (4) 환매특약 있는 매매계약 체결에 매수인 乙앞으로 이전등기 할 경우 이전등기 비용은 매수인이 통상 부담한다.

   3. 효과

      (1) 소유권의 복귀

           재매매예약설 (多) - 환매 의사표시에 의해 두 번째 매매가 성립하고, 등기 시에 복귀한다.

      (2) 비용상환 - 203조 적용

           과실취득 할 경우 - 통상필요비는 받지 못한다.

           언제나 가능한 것 - 특별필요비, 유익비 반환 청구

      (3) 원매매계약이 효력을 상실하면 환매특약도 종된 계약으로 효력이 상실된다.

            cf) 비용상환 청구

              1) 유치권, 질권   - 모두 청구가능

              2) 임대차        - 과실취득해도 통상필요비 청구가능

              3) 사용대차      - 통상필요비만 청구 불가

              4) 전세권, 지상권 - 유익비만 청구 가능

       T) 예약 후에는 본계약 성립 전이라도 일방이 그 예약 내용을 변경할 수 없다? (O)