무효등기의 유용

 

무효등기의 유용

      (1) 의의

            무효 후 실체관계가 만들어진 때에 그 등기를 새 공시로 활용하는 것

            → 등기상 이해관계인이 없는 경우에 한하여 적용된다.

      (2) 유형 - 소유권이전등기, 근저당설정등기, 가등기 등에 유용이 허용된다.

           * 甲에게 귀속재산 불하계약이 취소되어서, 乙이 불하를 받은 후, 丙이 매수하였는데, 甲에 대한 불하계약

             취소가 취소로 확정된 경우에 丙의 등기는 무효이지만, 후에 甲에게 다시 매수 후 무효등기유용에 합의를

             했다면 유효하다.

      (3) 요건 = 실체관계 + 합의(묵시적도 가능) + (등기상)새 이해관계인이 없음

               → 합의의 당사자는 원래등기의 당사자와 반드시 동일할 필요는 없다.

1. 甲소유 x에 乙이 가등기를 하고, 이에 대한 변제를 한 후에 다른 채권자A에게 부기등기의 형식으로     소멸될 乙의 가등기를 유용할 수 있다.    2. 乙소유 x에 丙이 원인무효의 근저당을 설정을 하고, 丁이 처분금지 가처분을 하였는데, 乙과 甲이 丙의     무효인 근저당등기를 유용하기로 한 경우     → 丁 과의 관계에서는 효력이 없다.    3. 甲소유 x에 乙이 저당권을 설정한 후에 변제를 받아 소멸하였고, 그 후 丁과 매매계약을 체결한 다음,     甲과 丙이 乙의 저당권등기 이전의 부기등기를 한 경우     1) 丁은 채권자일 뿐, 등기상 권리를 취득한 적이 없다. 그렇기에 丙은 무효등기 유용으로 丁에게        대항할 수 있다.     2) 甲, 乙, 丙이 합의로 유용할 수 도 있다. 그렇게 되면 甲은 乙, 丙에게 저당말소를 청구할 수 없고,        丁도 대위행사 할 수 없다.

      (4) 표제부등기의 유용 - 不可          

요해사례) 구 건물이 멸실된 후 신 건물을 신축하여 구 건물과 신 건물과의 동일성이 없는 데      구 건물의 저당권등기를 신 건물로 유용하기로 합의를 한 후 구건물의 저당이 실행되어 경매된 경우에      그 경매는 유효한 가?

1. 신축건물소유자가 멸실 건물의 등기를 전용할 의사로 멸실 건물의 등기부상 표시를 신 건물의 내용으로        표시 변경등기를 해도 동일성이 없어서 등기가 무효이다.       2. 경매시 등기부는 무효이기에 그 등기로 진행된 경매에서 신 건물을 경락받아도 소유권 취득할 수 없다.        (구건물에 등기니까)       3. 새 건물에 미치는 것에 이의제기를 하지 않기로 약정한 후에 무효 주장을 하는 것은        금반언에 反 하지 않는다.       4. 경매의 매수인은 경매자체가 무효이기에 경락인에 대해 담보책임을 물을 수 없다.       → 부당이득의 반환 문제

계약	담보책임	채권 - 유효, 물권 - 무효
	부당이득	채권 - 무효
경매	담보책임	경매절차 - 유효
	부당이득	경매절차 - 무효

      (5) 무효등기 유용의 효과

           1) 소급효가 없다.

           2) 그때부터 유효하다.

       

 <최신판례>

    근저당권은 채권담보를 위한 것이므로 원칙적으로 채권자와 근저당권자는 동일인이 되어야 하고, 다만 제3자를

   근저당권 명의인으로 하는 근저당권을 설정하는 경우 그 점에 관하여 채권자와 채무자 및 제3자 사이에 합의가 있고,

   채권양도, 제3자를 위한 계약, 불가분적 채권관계의 형성 등의 방법으로 채권이 그 제3자에게 실질적으로 귀속

   되었다고 볼 수 있는 특별한 사정이 있는 경우에 한하여 제3자 명의의 근저당권설정등기도 유효하다.

    무효등기의 유용에 관한 합의 내지 추인은 묵시적으로도 이루어질 수 있으나, 위와 같은 묵시적 합의 내지 추인을

   인정하려면 무효등기 사실을 알면서 장기간 이의를 제기하지 아니하고 방치한 것만으로는 부족하고 그 등기가

   무효임을 알면서 장기간 이의를 제기하지 아니하고 방치한 것만으로는 부족하고 그 등기가 무효임을 알면서도

   유효함을 전제로 기대되는 행위를 하거나 용태를 보이는 등 무효등기를 유용할 의사에서 비롯되어 장기간 방치된

   것이라고 볼 수 있는 특별한 사정이 있어야 한다.

   채권자가 채무자와 사이에 근저당설정계약을 체결하였으나 그 계약에 기한 근저당설정등기가 채권자가 아닌 제3자의

  명의로 경료되고 그 후 다시 채권자가 위 근저당설정등기에 대한 부기등기의 방법으로 위 근저당권을 이전받았다면

  특별한 사정이 없는 한 그 때부터 위 근저당권설정등기는 실체관계에 부합하는 유효한 등기로 볼 수 있다.

   채권자 아닌 제3자명의의 근저당설정등기가 경료된 부동산에 소유권이전등기청구권 가등기가 경료되고 그 후 다시

  채권자 명의의 위 근저당권이전의 부기등기가 경료된 사안에서, 채권자는 위 부기등기가 경료된 시점에 비로소

  근저당권을 취득하는데, 부기등기의 순위가 주등기의 순위에 의하도록 되어 있는 부동산등기법 제6조 1항에 따라

  등기부상으로는 채권자가 위 제3자 명의의 근저당권설정등기가 경료된 시점에 근저당권을 취득한 것이 되어 위

  가등기보다 그 순위가 앞서게 되므로, 결국 위 근저당권설정등기는 실체관계에 부합하는 유효한 등기라고 볼 수 없다.

  (2007. 1. 11. 2006다5005)