전유부분, 공용부분

 

전유부분, 공용부분  

   1. 서설

      (1) 의의

           1) 전유부분 - 독립성을 갖춘 부분

                     ex) 아파트 지하주차장

           2) 공용부분 - 전유부분의 면적의 비율에 따라 공유 - 구분소유의 목적 不可

                     ex) 아파트 지하실

      (2) 판단기준시점 - 구분소유가 성립한 시점

           1) 건물전체가 완성되어 건축물 대장에 구분건물로 등록된 시점을 기준으로 한다.

           2) 그 후의 개조, 이용 상황의 변화는 영향이 없다.       

   2. 공용부분

      (1) 구성

           1) 당연공용부분 - 등기 없이 당연히 공유이다

                            → 전유부분 외에 건물부분(지붕, 계단, 복도), 건물의 부속물(전기배선, 저장탱크)

           2) 규약공용부분 - 등기해야 한다.

                            → 관리사무실, 노인정

      (2) 공용부분 공유의 특징

           1) 원칙 - 전원공유  →  예외적으로 구분소유자만을 위한 부분도 인정된다.

           2) 공유지분 = 전유부분의 면적비율(평수)

              사    용 = 용도에 따라 (지분비율X)

              관 리 비 = 지분비율

           3) 공유지만 분할청구 할 수 없다.(↔ 일반 공유는 분할을 인정한다.)

           4) 전유부분과 분리하여 처분할 수 없다. (전유부분을 양도하면 공용부분은 당연히 인도된다.)

           5) 채무가 승계된다. - 특별승계인에게도 행사할 수 있다.

           6) 전 소유자가 관리비를 체납한 경우에 지위 승계자에게도 행사할 수 있으나, 채납관리비 중 공용부분에

              한하여 승계한다. (전액 X)

      (3) 공유물에 대한 물권적 청구권자

           1) 구분소유자 각자 or 관리인

           2) 입주자 대표회의는 청구권자가 아니다.

           3) 판례

                 ① 1차적 각각 또는 전원의 이름으로 → 나아가 전원으로 구성된 관리단의 관리인

                 ② 관리 위원회가 실제 입주자들로 구성되어 있기 때문에 실제 입주자가 아닌 구분소유자가 구성원에서

                    제외되어 있다고 한다면, 그러한 관리단은 법 23조 1항의 관리단이 아니다.

                 ③ 당시의 미분양된 전유부분의 구분소유자를 포함한 전원을 구성원으로 하는 관리단이 성립한다.

       

   3. 대지사용권

      (1) 내용

           1) 전유부분을 소유하기 위해 건물의 대지에 대하여 가지는 권리

           2) 공유 (분할청구는 금지된다.)

           cf) 대지

                 당연대지 - 건물이 차지하는 대지

                 규약대지 - 정원, 도로, 주차장

      (2) 대지사용권의 일체성(분리처분금지) - 절대적 금지는 아니다.

                                           → 등기해야 제3자에게 대항할 수 있다.

     

   4. 구분소유와 대지사용권

      (1) 대지사용권과 전유부분 매수청구권의 우선문제

   

      (2) 일체성 확보를 위한 제도

           1) 분리처분금지를 원칙으로 한다.

           2) 국가에 귀속 - 대지사용권 공유자가 건물과 대지지분 포기, 상속인 없이 사망한 경우

           3) 대지사용권이 없는 건물소유자가 있는 경우에 철거권자는 구분소유자에게 구분소유권을 시가로

              매도할 것을 청구할 수 있다.

           4) 집합건물 건축자가 미등기 대지에 대지사용권을 취득한 경우에 건축자의 채권자가 대지에 관한 건축자의

              소유권이전등기 청구권에 가압류를 할 수 없다.

              → 분리처분이라는 결과를 낳게 되기에 그런 가압류는 효력이 없다.

* 甲이 대지지분 없이 전유부분에만 등기를 한 후에 건물에 乙이 저당권을 설정하고 다시 그 후 甲이    대지권을 등기한 다음에 丙에게 건물저당을 설정한 경우  (06판례)

판례는 종물의 법리로 해결한다. 저당권의 효력은 종된 권리인 대지사용권에도 미치기에 乙이 丙보다    우선하여 배당을 받을 수 있다.    "사후에라도 동일소유자의 소유에 속하게 되면 효력이 미친다."    "종물과 주물의관계에 관한 법리는 물건 상호 간의 관계뿐 아니라 권리 상호간에도 적용된다."

      (3) 공동저당법리 유추적용

          나대지인 토지에 관해 순위를 달리하는 여러 건의 근저당설정등기가 마쳐졌다가 그 후에 그 토지에

          집합건물이 건축되어 집합건물에 소유권보존등기와 대지권등기가 모두 마쳐지게 되면?

         1) 각 토지의 근저당권은 각각의 대지지분에 관한 근저당으로 변하여 존속한다.

         2) 근저당권 별로 동일한 채권을 담보하기 위하여 각 건물 구분소유권의 대상인 대지권 지분에 관하여 공동으로

            근저당설정등기를 마친 경우와 유사하다.

         3) 불이익을 받은 후순위 저당권의 보호를 위해 368조 2항 후문을 유추적용하여 동시에 배당받았더라면 다른

            대지권 지분의 경매대가에서 변제받을 수 있었던 금액의 한도에서 선순위 근저당권자를 대위하여

            근저당권을 행사할 수 있다. 그리고 후순위 근저당권자가 후자의 경매절차에서 실제로 권리신고나

            배당요구를 하지 아니하였다고 하여 이러한 대위권을 상실한다고 할 수도 없다.

      (4) 대지권으로 사용될 토지에 대한 자신의 공유지분 중 일부에 관하여 저당권을 설정하고, 그 후 완공되어

          대지권이 등기된 경우에 공유지분 전체에 미치는 것이 아니라, 지분비율에 따른 범위 내에서만 미친다.

          cf) 공동저당

              공동저당 3천에 A저당이 설정된 x에 甲이 후순위저당을, B저당이 설정된 Y에 乙이 후순위 저당을

              설정한 경우에 A와 B에 각 1500씩 배당을 받고 나머지는 후순위 저당권자가 받는다. 만약 A에서만

              3천을 가져간 경우에 甲은 Y에 후순위저당권자대위가 가능하다.