지상권

 

Ⅰ. 서설

   

   1. 지상권

      (1) 타인의 토지에 건물 기타 공작물이나 수목을 소유하기 위하여 그 토지를 사용하는 내용의 용익물권(279)

      (2) 객체인 토지 - 1필 원칙이지만 1필의 일부도 무방하다.

      (3) 공중, 지하도 배타적으로 사용할 수 있다.

          그렇기에 1층 옥상 위의 건물을 소유하기 위한 지상권 설정계약도 유효하다.

       

   2. 성질

      (1) 토지사용권

           1) 현재의 공작물이나 수목이 없더라도 성립할 수 있다.

           2) 지상권은 부종성이 없다.

      (2) 물권

           1) 토지를 직접 지배할 수 있는 물권

           2) 양도성(자유), 상속성    3. 담보권을 강화하기 위한 목적의 지상권

         - 지상권자의 사용가능성을 완전히 배제하는 것만 아니면 유효하다.

       

Ⅱ. 취득

   

   1. 법률행위에 의한 취득

      (1) 건물 위(옥상)의 지상권도 可 - 광고탑, 송신시설

      (2) 불법 건물이 있는 토지상의 지상권도 可

            판) 불법건축물 철거를 전제로 하는 것으로 무효가 아니다.

      (3) 부종성이 없다.

           판) 벌채권을 확보하기 위해 지상권을 설정하였으나 벌채권이 소멸하여도 지상권은 소멸하지 않는다.

           1) 지역권은 요역지에 부종하고, 전세권은 전세금에 부종한다.             

           2) 지상물과 분리양도가 가능하다.

              → 건물에 지상권이 종속되지 않고, 독립된 법률상 물권으로서의 성격이 있다.

   2. 법률행위에 의하지 않은 취득

        (1) 관습법상 법정지상권 (별도 단문후술 + 요해내용후술)

        (2) 제366조의 법정지상권 (단문후술)

법정지상권      (1) 의의 - 생략      (2) 유형 4가지         * 동일인에서 건물과 토지 중 한 쪽만 소유자가 변경         1) 건물에만 전세권 설정 후 토지소유자가 변경 (305조 1항)         2) 한쪽만 저당권 설정 후 실행으로 토지와 소유자가 다르게 된 경우 (366)         3) 한쪽만 가등기담보권, 양도담보권을 설정 후 실행으로 토지와 소유자가 다르게 된 경우 (가담법 10조)         4) 토지와 입목이 동일인 소유였으나 경매, 기타의 사유로 각각 다른 소유자에게 속하게 된 경우            (입목법 6조)      (3) 등기 없이 취득한다.  하지만 처분하기 위해서는 등기가 필요하다.        (4) 효력         1) 지상물과 분리처분이 가능하다.         2) 강행규정이다. (배제약정 不可)             ↔ 관습법상 법정지상권은 임의규정이기에 배제할 수 있다. (임대차계약시 포기한 것으로 본다.)

Ⅲ. 존속기간

   

   1. 계약으로 존속기간을 정하는 경우

        자유롭게 정할 수 있다. 최단기간은 제한이 있다.

   2. 최단기간

      - 자유롭게 정할 수 있으나 다음의 연한보다 단축하지 못한다. 짧으면 아래의 기간으로 연장된다.(280조 2항)

      (1) 기간 (281조 1항)

           1) 30년 - 석조, 석회조, 연와조, 유사한 견고한 건물이나 수목의 소유를 목적으로 하는 때

           2) 15년 - 그 밖의 건물의 소유를 목적으로 하는 때

           3)  5년 - 건물 이외의 공작물의 소유를 모적으로 하는 때

 

      (2) 설정행위로 기간을 정하지 않은 경우

               최단 존속기간이 적용된다.

               다만, 지상권 설정당시 공작물의 종류와 구조를 정하지 않은 때에는 15년이 적용된다.(281조 2항)

      (3) 최단 30년의 적용 요건 - 지상물을 소유하기 위한 경우에만 적용

판례) 甲 소유의 토지와 연와조가 있는 데 乙이 연와조에 지상권을 설정하며 사용하기 위하여 라며        15년으로 약정하였다. 15년이 지나 甲이 토지와 건물의 명도를 청구하자        乙은 30년을 주장하는 경우

30년 규정은 지상권자 그 소유의 건물 등을 건축하거 수목을 식재하여 토지를 이용할 목적으로        지상권을 설정한 경우에만 그 적용이 있다. 사용목적으로는 30년 규정을 적용할 수 없고,        15년이 경과하면 만료하였으므로 乙은 반환을 해야 한다.

             

   3. 최장기간 - 규정 無

   * 영구무한의 지상권 설정 여부

      (1) 학설

           1) 긍정설

                 ① 법에 최장제한 규정이 없다.

                 ② 오늘날 소유권이 영구적인 지료징수권으로서 기능하고 있다.

                 ③ 물가의 변동에 따라 지료액을 증감할 수 있도록 약정하면 부당하지도 않다.

           2) 부정설

                 ① 영구를 인정하면 소유권을 일시적으로 제한하는 제한물권의 속성에 반한다.

                 ② 지료 증감으로 만족할 수 있기를 기대하기는 어렵다.

                 ③ 영구를 부인해도 지상권자에게 불리하지 않다.

      (2) 판례 - 인정

            영구인 지상권을 인정할 실제적인 필요성도 있고, 인정하다고 하더라도 지상권의 제한이 없는 토지의

            소유권을 회복할 방법이 있을 뿐만 아니라, 특히 구분지상권의 경우에는 존속기간이 영구라고 할지라도

            대지의 소유권을 전면적으로 제한하지 아니하는 점을 이유로 인정

      (3) 검토

       

* A소유의 토지에 A소유 1층짜리 건물이 있는데 甲이 2, 3층을 준공하여 A와 구분지상권을 설정한 후    丁에게 분양하였는데, 甲이 乙은행에게 대출하며 구분지상권에 양도담보를 설정한 후 변제하였는데    乙의 과실로 구분지상권 등기를 말소해 버린 경우에 甲은 乙에게 손해배상을 청구하고 乙은 최단기간이    지나서 소멸되었고, 분양받은 자에게 양도되어서 甲은 권리가 없다고 주장하고 있다.

판례) 수분양자에게 구분지상권 일체를 양도한 것으로 보면서도 여전히 甲에게 남아있다는 이유로          甲의 손배를 인정 (영구약정 허용)

  4. 미등기 무허가 건물을 위한 지상권의 존속기간

        미등기라도 건물의 종류와 구조가 확정되어 있는 경우에는 281조 1항의 존속기간이 적용된다.

        → 281조 2항이 적용되는 것이 아니다.

Ⅳ. 계약의 갱신 - 법정갱신이 없다. → 지상권자의 갱신청구권

       

   1. 지상권자의 갱신청구권 可 (283)

      (1) 만료로 소멸하는 경우에 건물 기타 공작물이나 수목이 현존하는 때에 인정한다.

      (2) 지료연체를 이유로 한 갱신청구는 할 수 없다.

      (3) 청구권이지 형성권이 아니다. - 지상권자가 거절하는 경우에 지상물매수청구(형성권)를 할 수 있다.

      (4) 상대방 - 행사 당시의 토지 소유자

      (5) 계약 갱신의 경우에 존속기간 - 280조 적용

      (6) 모두 강행규정이다.(기간, 갱신)

      (7) 건물을 양도한 자도 지상권갱신청구권이 있고 양수인은 법정지상권자인 양도인의 갱신청구권을 대위 행사

          할 수 있다.   

          - 甲이 자신이 소유하는 토지와 지상건물 가운데 토지만을 丙에게 양도함으로써 관습법상 법정지상권을

             취득한 후 나중에 건물을 乙에게 양도한 경우, 그 지상권의 존속기간이 만료한 때에는 乙은 지상권등기

             없이도 甲의 갱신청구권을 대위행사 할 수 있다.

  2. 지상권자의 지상물매수청구권

      (1) 지상권자는 수거해 갈 수도 있고, 설정자가 매수청구도 할 수 있다.

          토지임차인도 매수청구를 하수 있으나 토지임대인은 할 수 없다.

      (2) 요건

           1) 先 갱신청구 → 後 거절하면 → 지상물매수청구

           2) 매수청구 不可 - 채무불이행 등 귀책사유로 인한 소멸청구나 해지로 소멸시킨 경우

                ex) 지상권 2년 이상 지체

                    임대차 2기 이상 지체

           3) 목적물에 제한은 없다.

                판) 설정자의 동의에 의하나 신축에 한하지 않는다.

                판) 그것이 임대 목적에 반하여 축조되어도, 그 만료시 그 가치가 현존하고 있으면 그 범위에 포함되는

                    것이고, 반드시 동의를 얻어 신축한 것에 한하지 않는다.

                 cf) 부속물매수청구권은 제한이 있다.

                       임대인의 동의를 얻어 설치하거나, 임대인으로부터 매수한 부속물에 한하여 청구할 수 있다.

           4) 존속기간 약정이 없는 경우에도 가능하다.

                ex) 지상권 - 최단기간이 만료한 경우

                    임차권 - 해지통고로 상당기간이 경과하여 임대차가 소멸한 경우

           5) 관습법상 법정지상권도 행사할 수 있다.(283조 준용)

      (3) 효과

           1) 편면적 강행규정이다. ( 지상권자, 임차인에게 불리한 약정은 무효이다. )

           2) 형성권 - 가액 = 행사당시의 시가 상당액

           3) 건물에 저당권이 설정되어 있어도 매수청구권 행사를 부정할 수 없다.

       

Ⅴ. 지상권의 효력

   

   1. 지상권자의 토지사용권  

           

   2. 지상권의 처분 - 지상물과 지상권의 분리 可  

     

   3. 지료지급채무

      (1) 지료

           1) 지료결정 방식과 효력

                 ① 합의(약정) - 등기해야 3자에게 대항할 수 있다.

                 ② 법원(청구)

                      A. 지료결정판결(형식적 형성소송)이면 3자에게 대항할 수 있다.

                      B. 지료급부 이행소송판결 → 당사자 사이에서만 효력이 있다.

           2) 지료확정 전의 지상권 소멸청구

                 - 합의도 없고, 법원의 결정도 없다면 지료를 지급하지 않아도 연체한 것으로 볼 수 없다.

                    2년 이상 연체한 것을 이유로 소멸청구를 할 수 없다.

           3) 지료에 관한 판결 확정 후 지료 연체

                 - 지체된 지료가 판결확정 전후에 걸쳐 2년분 이상일 때에도 소멸청구를 할 수 있다.

           4) 토지 소유권 양도 전후에 걸친 지료연체

                 - 토지 양수인에 대한 연체기간이 2년이 되지 않는다면 양수인은 지상권 소멸청구를 할 수 없다.

      (2) 지상권 또는 토지 소유권의 이전과 지료의 관계

           1) 지상권이 이전되는 경우

                 ① 새로운 지상권자는 지료지급채무를 그대로 승계하며 전 지상권자이 지료체납 효과까지 승계한다.

                 ② 지료사항이 등기되지 않은 경우 - 지료체납의 효과는 승계하지 않는다.

           2) 토지 소유권이 이전되는 경우

                 ① 새로운 소유자는 승계하나 전 소유자에 대한 지료체납 효과도 승계하는 지에는 검토가 필요하다.

                 ② 등기되지 않은 경우에도 새로운 소유자는 지료의 지급을 청구할 수 있다.

      (3) 지료증감청구권 (286)

           1) 토지에 관한 조세 기타 부담의 증가나 지가변동으로 상당하지 아니하게 된 때에 可

           2) 지료 등기를 하지 않으면 무상의 지상권이기에 지료증액청구권도 발생할 수 없다.

           3) 지료가 법원에 의해 결정되었으면 그 후 지료증감 등 특별한 사정이 없는 경우에 그 후 기간에

              대한 지료 역시 종전기간과 같은 액수로 결정된 것이라 보아야 한다.

      (4) 지료체납의 효과 - 지상권 소멸청구권(287)

   

      (5) 분묘기지권의 시효취득시에는 지료를 지급할 필요 없다.

   4. 지상권이 설정된 토지의 소유자의 권리

        (1) 토지소유자의 물권적 청구권

              - 지상권을 설정해도 토지를 불법 점유하는 자에 대하여 방해배제를 구할 수 있는 권리가 있다.

                하지만 지상권자의 권리를 해하는 행위는 하지 못한다.

              판) 저당권 취득과 함께 담보가치 확보를 위해 지상권을 취득한 경우에 담보가치를 하락시키는 행위를

                  배제시킬 수 있다.

                  → 제3자가 토지소유자로부터 신축 중인 지상 건물의 건축 명의를 변경 받았어도, 지상권자에게

                     대항할 수 있는 권원이 없는 한 지상권자는 제3자에게 축조의 중지를 청구할 수 있다.

        (2) 불법 점유자에 대한 토지소유자의 손배청구

              - 교환가치를 청구할 수 있지 사용가치를 청구할 수는 없다. (사용⋅수익권이 지상권자에게 있다)

Ⅵ. 소멸

   1. 일반적 소멸사유

        ① 토지의 멸실

        ② 존속기간의 만료

        ③ 혼동

        ④ 소멸시효

        ⑤ 지상권에 우선하는 저당권 실행

        ⑥ 토지 수용

        등

   2. 지상권설정자의 소멸청구(287)

        * 2년 이상의 지료를 지급하지 않은 때

           1) 편면적 강행규정(289) - 3년 약정은 유효하나, 1년으로 단축하는 것은 무효이다.

           2) 연속이 아니라 통산이다.

           3) 통지 후 상당기간이 경과하면 효력이 있다.(288)

             

   3. 지상권의 포기

      (1) 지상권자의 자유이지만, 토지 소유자에게 손해가 생기면 손해를 배상해야 한다.(153)

      (2) 지상권이 저당권의 목적인 때에는 저당권자의 동의 없이 포기하지 못한다.(371)

       

   4. 유익비상환청구권

      (1) 규정이 없으나 통설은 긍정한다.

      (2) 필요비는 청구할 수 없다.