전세금 vs 임대차보증금

 

[전세금 vs 임대차보증금]   Ⅰ. 충당       (1) 전세권 - 전세권 소멸 후 충당 可       (2) 임차권 - 임대 중에도 가능     Ⅱ. 경매청구권       (1) 전세권 - 경매청구권, 우선변제권 O       (2) 임차권 - 경매청구권, 우선변제권 X                  → 대항요건 + 확정일자면 최우선 변제권       cf) 전세권자가 반환을 지체해야 경매청구를 할 수 있다. → 이행제공을 해야 한다.   Ⅲ. 반환청구권만 양도       (1) 전세금반환청구권            1) 원칙적으로 분리하여 양도하는 것은 허용되지 않는다.(부종성, 수반성)            2) 예외                    ① 무담보의 채권으로서는 양도할 수 있다.                        판) 전세권의 존속기간 만료로 소멸한 경우이거나 합의해지, 당사자 간의 특약으로                            전세금반환채권의 처분에도 불구하고 전세권의 처분에 따르지 않는 등 특별한 사정이                            있는 경우에 채권 양수인은 무담보의 채권을 양수한 것이 된다.                    ② 전세권이 존속하면서 장래 전세권 소멸로 전세금 반환채권이 발생할 것을 조건으로 하여                     양도할 수 있다.(정지조건으로)                           ③ 존속기간이 경과하여 용익적 권능은 소멸하고 담보적 권능만 남은 전세권에 대해서도                     그 피담보채권과 함께 양도할 수 있다 할 것이지만, 이 경우 확정일자 있는 증서에 의한                     채권양도절차를 거치지 않으면, 압류⋅전부채권자 등 3자에 양도한 사실로 대항할 수 없다.                    ④ 합의해제시 약정으로 전세권 처분에 따르지 않는 분리양도가 가능하지만 담보적 전세권마저                     소멸된 이상 그 전세권에 관하여 가압류부등기가 이루어졌다하여도 아무런 효력이 없다.         (2) 임대차보증금반환청구권 - 양도 可           Ⅳ. 목적물의 양도       (1) 전세권            1) 신소유자가 전세금 반환채무를 부담한다. (구소유자의 채무는 소멸한다.)            2) 전세금 채권, 상환청구, 갱신청구, 증감청구, 원상회복, 소멸청구 모두 신 소유자       (2) 임차권 - 대항력이 있으면 양수인이 승계한다.     Ⅴ. 전세권, 임차권의 양도       (1) 전세권            1) 동의 없이 可            2) 전세금반환채권도 양수인에게 이전된다.            3) 기본적인 요소만 승계하기에 전세권설정자 또는 제3자에 대한 채무를 양수인이 당연 승계하지는               않는다.       (2) 임차권            1) 동의 要            2) 보증금반환채권은 특약에 따라야 하며, 당연히 함께 양도되는 것이 아니다.               → 양도 약정 등을 하면 승계되나 이 경우에도 제3자에 의해 압류, 가압류되어 있는 경우에                  양도의 효력은 압류권자에게 대항할 수 없다.            3) 신 임차이이 차음을 연체하는 등 새로운 채무를 부담하게 되었다고 하여, 그 연체차임 등을               구 임차인에게 반환할 임대차 보증금에서 공제할 수는 없다.     Ⅵ. 공통점       (1) 담보적 기능       (2) 목적물 반환, 전세금 보증금 반환은 동시이행관계에 있다.