전세권

 

Ⅰ. 총설

   

   1. 의의

        전세금을 지급하고 타인의 부동산을 점유하여 그 부동산의 용도에 좇아 사용, 수익하고 전세권이 소멸하면

        목적부동산으로부터 우선변제를 받을 수 있는 물권(303조 1항)

   2. 현행 민법상 전세권의 법적 성질

      (1) 문제점

      (2) 학설

           - 용익물권설, 담보물권설, 병존설 등이 있으나 통설은 병존설의 입장을 따른다.

      (3) 판례

            "용익물권적 성격과 담보물권적 성격을 겸비한 것으로서, 전세권의 존속기간이 만료되면 전세권의 용익물권적

             권능은 전세권설정등기의 말소 없이도 당연히 소멸하고 단지 전세금 반환채권을 담보하는 담보물권적

             권능의 범위 내에서 전세금의 반환시까지 그 전세권설정등기의 효력이 존속하고 있다."

      (4) 검토

            병존설

   3. 전세권 vs 채권적 전세

전 세 권	채권적 전세
대항력 O (물권)	대항력 X (채권)
양도, 임대, 담보제공 등 可	양도, 임대, 담보제공 등 不可
신소유자에게 대항 可	신소유자에게 대항 不可
10년 제한	20년 제한
경매권, 우선변제권 有	경매권, 우선변제권 無

   4. 주로 채권 담보 목적을 갖는 전세권

        장차 전세권자가 목적물을 사용⋅수익하는 것을 완전히 배제하는 것이 아니라면,

        그 전세권의 효력을 부인할 수는 없다.

       

 

Ⅱ. 전세권의 취득과 존속기간

   

   1. 요건

      (1) 일반적 요건

           1) 전세권설정계약(물권적 합의) + 전세권설정등기

           2) 인도는 성립요건이 아니다.

         

      (2) 전세금 지급 (단문 전세권을 목적으로 한 저당권)

           1) 성립요건 부정설 - 요물계약은 아니다. 전세금지급약정만 있으면 된다.

           2) 성립요건설(통설) - 전세금이 전세권의 요소이다. 담보물권적 성격도 있기 때문이다. - 요물계약은 아니다.

           3) 판례

                전세금의 지급은 전세권의 성립요소로 본다. 하지만 반드시 현실적으로 수수되어야만 하는 것은 아니고,

                기존 채권으로 전세금의 지급에 갈음할 수도 있다. 

 

   2. 전세권 등기

      (1) 타인명의의 전세권 설정 - 부종성 때문에 문제된다.

             판) 전세권자, 설정자, 제3자 사이에 합의가 있으면 가능하다.

      (2) 전세권설정등기청구권

             - 전세기간이 만료하면 계약을 원인으로 하는 전세권설정등기 절차의 이행청구권도 소멸한다. 

* 1억의 채무를 지고 있는 甲소유 x를 채권자 乙의 妻 丙에게 전세권 설정등기를 하기로 甲, 乙, 丙이 합의를    하고 등기하였는데 甲이 부종성에 반하여 무효라고 주장하는 경우

* 판례는 3자의 합의를 전제로 전세권자인 丙이 채권자의 지위를 행사할 수 있다고 한다.      → 명의신탁은 아니다.    1. 전세권은 담보적 성격과 용익물권적 성격 모두 겸비하고 인도는 성립요건이 아니다.       → 전세권 설정 후 인도하지 않아도, 장차 전세권자가 목적물을 사용⋅수익하는 것을 완전히 배제하는          것이 아니라면, 전세권의 효력을 부인할 수 없다.    2. 전세금의 지급은 기존의 채권으로 갈음할 수 있다. 3자의 합의가 있으면 채무자와 명의인 사이에       담보계약 관계가 성립하는 것으로 丙은 피담보채무를 수령하고  그 담보권을 실행하는 등의       담보계약상의 권한을 가진다.

* 채권자 甲이 임대차보증금채권을 담보하기 위해서 채무자 乙소유 x에 丙명의로 전세권을 설정하였는데    그 전세권을 목적으로 丁이 저당권을 설정한 경우

1. 甲, 乙, 丙이 합의하면 전세권은 유효하다. (3자가 어떤 채권을 갖고 있지 않아도 可)    2. 만약 통정허위표시라 하더라도 - 丁은 선의면 보호된다.    3. 만약 명의신탁이면 - 丁은 선악을 불문하고 보호된다.

* 1960년에 甲의 건물x를 乙이 매수하고 → 1971. 10. 乙과 丙이 전세권 설정합의(1973. 6.까지)    → 1973. 6.  丙이 전세권등기를 받기위해 乙을 대위하여 甲에게 소유권이전등기를 청구한 경우

* 전세권 존속기간만료로 종료되면 전세권 설정등기절차의 이행청구권도 소멸한다.      → 피보전채권이 없으므로 丙의 채권자 대위권 행사는 불가하다.      cf) 임차권은 기간이 만료되면 용익적 권능은 소멸하나, 담보적 권능은 소멸하지 않는다. 그래서        보증금을 받을 때까지 임차권 말소를 거부할 수 있다. 임차권 등기가 원인 없이 말소되었어도        방해배제를 위한 청구를 할 수 있다.

       

   3. 전세권의 존속기간

      (1) 설정행위에서 정하는 경우

           1) 존속기간은 임의규정이다. 최단 최장에는 제한이 있다.

           2) 최장기간 제한 - 10년

           3) 최단기간 제한 - 건물전세권만 1년 제한

           4) 갱신의 최장기간 - 갱신으로 10년

      (2) 존속기간을 특정하지 않은 경우 - 각 당사자는 언제든지 소멸통고 可

              → 통고 받은 날로 6月이 경과하면 소멸한다.

      (3) 법정갱신 (사례)

           1) 존속기간 만료 전 6月 ~ 1月 사이 - 거절, 변경, 갱신하지 않는다는 통지 않은 경우

               → 전과 동일한 전세권 + 기간 정함이 없는 것으로 본다.

           2) 건물만 한하여 법정갱신제도가 있다.

           3) 등기 없이도 제3자에게 주장할 수 있다. (등기불요설 - 판)

           4) 하지만 처분하기 위해서는 갱신의 등기를 요한다.

       

 

Ⅲ. 전세권의 효과

   

   1. 효력이 미치는 범위

       

   2. 전세권자의 권리, 의무

       

   3. 전세권의 처분

      (1) 전세권의 양도

           1) 전세권 존속 중의 양도

           2) 전세권의 용익물권적 성격 소멸 뒤의 양도

                판) 담보물권적 권능만 남은 전세권에 대해서도 그 피담보채권인 전세금반환채권과 함께 제3자에게 이를

                    양도할 수 있다할 것이지만, 민법 450조 2항 소정의 확정일자 있는 증서에 의한 채권양도절차를

                    거치지 않는 한 위 전세금반환채권의 압류⋅전부 채권자 등 제3자에게 위 전세보증금반환채권의

                    양도사실로써 대항할 수 없다. (부기등기만으로 대항할 수 없다.)

      (2) 전세금반환채권의 분리 양도 (단문)

           1) 전세권 존속 중의 분리 양도

           2) 전세권의 용익물권적 성격 소멸 뒤의 양도

      (3) 전세권을 목적으로 하는 저당권

           1) 전세권저당권의 실행방법 (단문 - 전세권을 목적으로 하는 저당권)

           2) 전세권을 목적으로 저당권을 설정한 자는 저당권자의 동의 없이 전세권을 소멸하게 하는 행위를 하지

              못한다.(371조 2항)

      (4) 전세권자가 임대한 경우

          * 이 경우에 주택의 임차인이 주택임대차보호법에 대항요건, 확정일자를 갖추었다면 그 효과는?

           1) 대항력의 의미 - 전세권자가 전세권을 양도하면 새로운 전세권자가 임대인의 지위를 승계한다.

           2) 우선변제권의 의미 - 임차인은 전세권 또는 전세금반환채권에 대한 강제집행절차에 배당참가 할 수 있고,

                                   이 경우 순위에 따라 우선변제권이 인정된다. 하지만 소유권이 경매에 붙여진

                                   경우에는 배당참가를 할 수 없음을 주의하여야 한다.

   4. 전세목적물의 소유자가 변경된 경우

      (1) 존속 중에 소유자가 변경된 경우 (법정갱신사례와 종합사례)

            - 새로운 소유자에게 승계

      (2) 존속기간만료, 소멸청구 또는 소멸통고, 합의해지 후 소유자가 변동된 경우

            - 용익물권적 성격이 사라지고 담보물권적 성격만 남게 되므로, 소유권을 취득한 자는 저당목적물의

              제3취득자와 같은 지위를 갖게 도니다고 해석해야 할 것이다.

       

  5. 기타

       1) 전세권 양도금지 특약 可 (306) →하지만 처분금지 등기를 해야 제3자에게 대항할 수 있다.

       2) 전세권에 있어 법정지상권을 취득하는 것은 전세권설정자이며 전세권자가 아니다.(305조 1항)

       3) 전세목적물의 일부가 멸실된 경우, 귀책사유를 불문하고 그 멸실된 부분의 전세권은 소멸한다.(314)

       4) 전세권에 저당권을 설정하였는데 전세 만료로 소멸될 때에 전세권도 소멸하기에 전세권 자체에

          저당권을 실행할 수 없다. 그리고 전세금반환채권 저당의 목적물이 아니다. 하지만 압류, 추심명령,

          전부명령 등으로 행사하면 전세금의 지급을 구할 수는 있다.

Ⅳ. 전세권의 소멸

   

   1. 소멸사유

      (1) 존속기간의 만료, 소멸청구(311), 소멸통고(313), 합의해지 등

      (2) 낙찰기일 전 전세권 존속기간 만료로 전세권이 소멸하는지 여부

             판) 낙찰기일 전 존속기간이 만료되는 경우에 전세권자는 적법하게 배당요구를 할 수 있다.

                 배당요구가 있게 되면 집행법원은 전세권이 낙찰자에게 인수 될 것으로 예정하여 진행하던 경매절차를

                 중단하고 입찰가격에 전세금을 합산하는 등 낙찰로 인하여 전세권이 소멸되는 사정을 반영하여 경매를

                 진행하여야하고 전세권은 낙찰로 소멸된다.

                 그러한 조치를 취하지 않으면 존속기간 만료에도 불구하고 전세권은 낙찰인에게 인수된다.

       

   2. 효과

      (1) 전세금반환채권을 담보하기 위한 담보물권으로서의 성격만 남게 된다.

      (2) 경매청구권 (318)

           * 목적물의 일부에 관한 전세권자의 경매청구권의 범위 (종합사례)

           1) 우선변제권

                 ① 목적물 전부에 우선변제

                 ② 하나의 부동산에 위치를 달리하여 여러 개의 저당권이 설정된 때에는

                    선후를 묻지 않고 비율에 따라 평등하게 분배한다.

           2) 목적물 전부에 대한 경매청구권 - X

                  판) 분할이 불가능한 경우에도 전부경매청구가 不可

                      "전세권의 목적물이 아닌 나머지 건물부분에는 우선변제권은 별론으로 하고, 경매신청권은 없다.

                       구조상 분할이 불가능(독립성이 없어 독립한 소유권의 객체로 분할 할 수 없다.)하다고

                       달리 볼 것은 아니다."

           3) 선순위 전세권의 경매로 인한 그 물건의 다른 부분에 대한 후순위 전세권은 소멸하지 않는다.

                   판) 일부 목적으로 하는 전세권은 그 부분 경락으로 전세권이 소멸해도, 나중에 설정된 다른 부분을

                       목적물로 하고 있는 경우, 후순위 전세권까지 경락으로 소멸하였다고 볼 수 없다.

      (3) 우선변제권(303조 1항 2문)

           1)  최선순위 전세권자는 배당요구 또는 전세권의 존속을 선택할 권리가 있다.

               배당요구를 한 경우에는 전세권은 매각으로 소멸된다.

           2) 주택임차인으로서의 우선변제를 받을 수 있는 권리와 전세권자로서 우선변제를 받을 수 있는 권리는

              별개의 것이므로, 주택 대항력을 갖춘 임차인이 전세권설정등기를 경료하였다거나, 전세권자로서

              배당절차에 참가하여 전세금의 일부에 대하여 우선변제를 받은 사유만으로는 변제받지 못한 나머지

              보증금에 기한 대항력 행사에 어떤 장애가 있다고 볼 수 없다.

           3) 경매절차에서 행사하지 못하여, 후순위 권리자가 배당 받아 간 것에 부당이득반환청구를 할 수 있다.

           4) 전유부분의 전세와 대지사용권

                판) 집합건물이 되기 전에 건물일부에 전세권을 설정한 후 집합건물이 되면 전유부분의 전세권으로 이기

                    되고 전유부분소유자가 대지사용권취득으로 동일 소유자로 귀속되면 전세권의 효력은 대지권까지

                    미친다. 하지만 경매의 실행으로 대지권의 환가대금 배당순위에서 대지사용권 성립 전 토지에 이미

                    설정도니 저당권자보다 우선한다고 볼 수 없다.

      (4) 전세권설정자의 전세금반환의무와 전세권자의 목적물반환 및 전세권설정등기말소의무 사이의

         동시이행관계(317)

      (5) 부속물매수청구권(316조 2항)

      (6) 유익비상환청구권(310) - 필요비는 상환청구할 수 없다.