전세권의 법정갱신, 전세목적물의 제3취득자의 법적지위

 

<전세권의 법정갱신⋅전세목적물의 제3취득자의 법적지위>    * 전세권설정자 甲과 전세권자 乙은 점포에 관하여 1998. 10. 1. 전세기간을 2000. 10. 1.까지로 하는       전세계약을 체결하고, 乙은 같은 날 전세금 1억을 지급한 후 점포에 관한 전세권설정등기를 마쳤다. 그런데      甲은 전세기간이 만료할 때까지 乙에 대하여 갱신거절의 통지 또는 조건을 변경하지 아니하면 갱신하지      아니한다는 뜻의 통지를 하지 않았으며, 이에 乙은 전세기간이 만료한 후에도 위 점포를 계속 점유, 사용하였다.      그런데 甲은 전세기간이 만료한 후인 2000. 12. 1. 이사건 점포를 丙에게 매도하였고, 丙은 점포에 관한 乙의      전세권이 이미 기간만료 및 전세금 반환으로 소멸한 것으로 믿고, 매매대금을 지급한 후 이 사건 점포에 관한      소유권이전등기를 마쳤다. 이 경우 甲, 乙, 丙 사이의 법률관계를 논하시오.      (단, 丙이 이 사건 점포에 관한 甲과의 매매계약을 해제하거나 취소하지 않음을 전제로 한다.)

Ⅰ. 논점의 정리     Ⅱ. 전세권의 법정갱신      통지하지 않았기에 그 요건을 충족하였고, 이는 법률 규정에 의한 물권변동이기에 변경등기를 필요로 하지 않는다.      이 경우 존속기간은 정하지 않은 것으로 본다.(312조 4항 2문)      따라서 乙은 계속하여 이 점포를 사용, 수익할 수 있다.   Ⅲ. 전세권 존속기간 중 전세목적물의 소유권이 변동된 경우      판) 전세권은 전세권자와 목적물의 소유권을 취득한 신 소유자 사이에서 계속 동일한 내용을 존속하게 된고,          구 소유자는 전세금 반환의무를 면하게 된다.      사안) 전세금반환채무 역시 이제 丙이 부담한다.   Ⅳ. 丙과 乙사이의 법률관계        1. 전세권 소멸통고에 따른 전세권의 소멸         존속기간을 정하지 않으면 언제든지 소멸을 통고할 수 있고 상대방이 받은 날로 6月이 경과하면 전세권이         소멸한다.(313) 여기서 전세권이 소멸한다는 의미는 용익물권적 성격이 소멸한다는 의미이다.         - 丙은 언제나 소멸을 통고할 수 있다. 통고 후 6月이 경과하면, 乙은 더 이상 점포를 사용, 수익할 수 없다.      2. 전세권의 용익물권적 성격의 소멸에 따른 법률관계       (1) 丙의 乙에 대한 전세금반환채무       (2) 乙의 丙에 대한 점포 인도의무 및 전세권설정등기말소의무       (3) 동시이행관계         Ⅴ. 丙과 甲사이의 법률관계      1. 문제점         乙의 전세권이 존속하여 점포를 사용, 수익하지 못하고 게다가 전세금반환채무 또한 면책적으로 승계하게         되는 손해를 입었다.      2. 담보책임       (1) 담보책임의 발생             매매의 목적물의 전세권의 목적이 된 경우에 매수인이 이를 알지 못한 때에는 이로 인하여 계약의 목적을             달성할 수 없는 경우에 한하여 매수인은 계약을 해제할 수 있다. 기타의 경우에는 손해배상만을 청구할             수 있다.(575조 1항)       (2) 담보책임의 내용             점포를 사용하지 못함으로 인하여 입게 되는 손해 및 전세금반환채무를 丙이 면책적으로 인수하게 됨으로             인하여 입게 된 손해 상당액      3. 채무불이행책임  (불완전급부 or 고지의무위반)