전세권 종합사례

 

<전세권 종합사례>     * A는 2001. 12. 1. B에게 그 소유의 건물 중 특정한 일부분(건물부분)에 관하여 전세금 3억, 전세기간       2001. 12. 1.부터 2002. 12. 1.까지 등을 내용으로 하는 전세권을 설정하여 주기로 약정하고, 같은 날 B로부터       건물부분에 관하여 전세권설정등기를 마쳐주었고, 이를 인도하였다. 그런데 A는 2002. 4. 1. C에게 건물부분을       포함한 건물 전체를 매도하고, 같은 날 C에게 소유권이전등기를 마쳐주었다.

가) B는 위 전세기간이 만료한 후에 위 전세금을 반환받지 못한 경우 이 사건 건물부분을 포함한 위 건물 전체에    대하여 경매를 청구할 수 있는가?

Ⅰ. 문제점     일부에? 전부에?   Ⅱ. 학설        1. 일부에 대하여만 경매청구를 할 수 있다는 견해       (1) 전세권설정자에게 지나치게 가혹하다.       (2) 전부에 대하여 우선변제권이 있다고 해서 논리필연적으로 그 전분에 대하여 경매청구권까지 인정되는 것은           아니다.       (3) 318조는 전세권의 목적물에 대하여 경매를 청구할 수 있다고 규정하고 있다.            2. 절충적인 견해          그 일부가 구분소유권의 객체로 될 수 없는 때에는 부득이 그 전부에 대하여 경매를 청구할 수 있다.      3. 전부에 대하여 경매청구를 할 수 있다는 견해       (1) 경매 중에도 전세권자에게 전세금을 반환하면 경매절차를 정지시킬 수 있기에 전세권설정자에게 지나치게           가혹한 것이 아니다.       (2) 303조 1항은 전부에 대하여 우선변제권이 있다고 하고 있다.       (3) 일부에만 인정하면 전세권자에게 불리해 진다.           Ⅲ. 판례       전세권의 목적물이 아닌 나머지 건물부분에 대하여는 우선변제권은 별론으로 하고 경매신청권은 없으므로,       위와 같은 경우 전세권자는 전세권의 목적이 된 부분을 초과하여 건물 전부의 경매를 청구할 수 없다.       분할할 수 없어 그 부분만의 경매신청이 불가능하다고 하여 달리 볼 것은 아니다.   Ⅳ. 검토 및 사안         일부에 대하여만 경매를 청구할 수 있다는 견해가 타당하다.       B는 전체에 경매청구를 할 수 없다.

나) B는 D에게 전세권과 분리하여 전세금반환채권만을 양도하고자 한다. 그것이 가능한 경우를 설명하고, 이 경우     B는 그 양도사실을 A와 C 중 누구에게 통지하여야 하는지에 대하여서도 설명하시오

Ⅰ. 전세금반환채권만 양도할 수 있는지 여부   (자세한 것은 단문 - 전세금반환채권의 양도를 참조)      1. 문제점      2. 전세권의 존속기간 내인 때      3. 전세권의 존속기간 만료, 소멸청구, 통고, 합의해지가 있는 때      4. 사안의 경우           (1) 전세권의 존속기간 내에는 장래에 전세권의 존속기간이 만료하는 등 전세권이 소멸할 것을 조건으로               전세권과 분리하여 전세금반환채권을 양도할 수 있고,           (2) 전세권의 존속기간만료, 소멸청구 소멸통고, 합의해지가 있어 전세권이 소멸한 경우에는 전세권과               분리하여 양도할 수 있다.     Ⅱ. 전세권 존속기간 중 전세목적물의 소유권이 제3자에게 이전된 경우 전세금반환 의무자 (case 15 참조)      1. 문제점      2. 판례      3. 검토 및 사안          C가 건물전체에 소유권을 취득한 후에는 C는 B에게 전세금반환채무를 부담하고, A는 더 이상 부담하지          않으므로, B는 C에게 통지하여야 한다.

다) C는 2002. 6. 1.부터 2002. 11. 1.까지 사이에 B에게 갱신거절의 통지 또는 조건을 변경하지 아니하면 갱신하지     아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니하였고, B는 위 전세기간 만료한 후에도 계속하여 건물부분에 상점을 운영하고     있다. 그러던 중 E는 2003. 3. 10. 등기부를 통해 건물부분에 관한 B의 전세권이 만료한 것을 확인하고     C로부터 건물부분을 포함한 건물 전체에 관하여 소유권이전등기를 마쳤다. 이 경우 E는 B에게 전세금을     반환하면서 건물부분에 관한 전세권설정등기를 말소하고, 이를 인도할 것을 요구할 수 있는가?

Ⅰ. 문제점       Ⅱ. 법정갱신        1. 의의         312조 4항 1문      2. 요건       (1) 전세권의 목적물이 '건물'일 것       (2) 전세권설정자가 전세권의 존속기간 만료 전 6月부터 1月까지 사이에 전세권자에 대하여 갱신거절의 통지           또는 조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 않았을 것            3. 효과         기간이 만료된 때 전전세권과 동일한 조건으로 다시 전세권을 설정한 것으로 본다. 다만 기간은 정함이 없는         것으로 본다. 따라서 각 당사자는 언제든지 소멸의 통고를 할 수 있고, 통고 받은 날부터 6月이 경과하면         전세권은 소멸한다.      4. 사안         갱신되었다.   Ⅲ. B가 E에게 전세권의 존속을 주장할 수 있는지 여부 (case15참조)    1. 문제점    2. 학설    3. 판례 - 변경등기 불요    4. 검토 및 사안         E는 313조에 따라 전세권을 소멸시키지 않는 한 B에게 전세금을 반환하면서 이 사건 건물부분에 관한         전세권설정등기를 말소하고 이를 인도할 것을 요구할 수 없다.