전세권의 합의해지

 

<전세권의 합의해지>    * 甲은 2005. 6. 20. 자기 소유의 상가 건물에 관하여 乙과 다음과 같은 내용의 전세권설정계약을 체결하였다.       ① 전세금 2억, 전세기간 2005. 10. 20. ~ 2007. 10. 20.       ② 2005. 8. 20. 乙은 전세금 중 1억을 지급하고, 甲은 전세권설정등기를 마쳐준다.       ③ 2005. 10. 20. 乙은 나머지 1억을 지급하고, 甲은 건물에 관한 丙의 채권최고액 2억의 선순위 근저당권을          말소해 주고 건물을 인도한다.       ④ 乙은 전세금반환채권을 타인에게 양도하거나 질권 기타의 담보로 제공하지 않는다.         2005. 8. 20. 乙은 甲에게 1억을 지급하였고, 甲은 乙에게 2억의 전세권설정등기를 마쳐주었는데,       양도금지특약은 등기하지 않았다.         甲이 2005. 10 초순경 乙에게 전세금 중 1억을 미리 지급해 줄 수 있는지를 물어 왔는데, 乙은 丙의 근저당권이       말소되기 전에는 미리 지급할 수 없다고 하면서 이를 거절하였다.         甲은 2005. 10. 20.이 되어도 丙의 근저당권을 말소해 주지 못하였고, 건물을 인도해 주지도 않았는데, 乙은       기다리다 못해 2005. 11. 20. 甲에게 "2005. 12. 10.까지 丙의 근저당권을 말소해 건물을 인도해 주지 않으면       위 전세권설정계약을 해제한다."는 내용의 통고서를 보냈는데, 甲은 그래도 하지 않았다. 이에 乙은       2005. 12. 20. 이미 지급한 전세금 1억의 반환을 요구하였고, 甲은 2005. 12. 30, 건물을 다른 사람에게       임대하여 그 보증금으로 반환하겠다고 통보 하였다.         乙은 甲으로 1억을 반환받지 못하자, 2006. 1. 10. 丁에 대한 채무 변제를 위하여 위 양도금지특약에 관하여       언급하지 않고 丁에게 1억의 반환채권을 양도한 다음 2006. 1. 12. 甲에게 이 사실을 통지하였으며,       2006. 1. 20. 丁에게 전세권의 이전등기를 마쳐 주었다.         가. 甲과 乙 사이의 위 전세권설정계약은 적법하게 해제 또는 해지 되었는가? 그 효과는 어떠한가?         나. 1억의 반환채권의 양도와 관련된 甲과 丁 사이의 법률관계를 논하시오.

Ⅰ. 설문 가      1. 논점의 정리            2. 乙의 전세권이 유효하게 성립하였는지 여부       (1) 전세권설정계약이 유효하게 성립       (2) 인도는 성립요건이 아니다.       (3) 전세권은 성립요건이다.       (4) 사안 - 1억만 지급되었기에 일단 그 범위에서만 유효하게 성립하였다.            3. 甲의 채무불이행을 이유로 2005. 12. 10. 해제 또는 해지되었는지 여부       (1) 이행지체를 이유로 한 해제권, 해지권의 발생 요건 (544)       (2) 甲이 이행기인 2005. 10. 20.을 도과함으로써 이행지체에 빠졌는지 여부            1) 이행기에 이행하지 않음            2) 그러나 甲의 의무와 乙의 전세금 잔금 지급의무는 동시이행관계            3) 따라서 위법성이 없음            4) 乙이 전세금 잔금 지급채무를 이행 또는 이행제공 하였다는 사정이 없으므로, 甲은 이행기에               이행을 하지 않아도 이행지체에 빠지지 않는다.       (3) 소결론            甲은 이행지체에 빠지지 않았으므로 이를 전제로 하는 乙의 해제권, 해지권 행사는 부적법하다.          4. 2005. 12. 30. 합의해지 되었는지 여부       (1) 합의해제의 요건             판) 묵시적으로 해지 인정 - 계약 후 당사자 쌍방의 계약 실현 의사의 결여 또는 포기가 쌍방 당사자의                 표시행위에 나타난 의사의 내용에 의하여 객관적으로 일치하는 경우.       (2) 사안의 경우            1) 乙이 2005. 12. 20. 1억 반환을 요구 - 합의해지의 청약으로 해석하는 것이 타당하다.            2) 甲이 2005. 12. 30. 타인에게 임대 후 보증금으로 반환하겠다는 통보 - 합의해제의 승낙            3) 2005. 12. 30. 합의해지 되었다.                        5. 합의해제의 효과       (1) 乙은 용익물권적 성격은 소멸       (2) 乙의 1억의 반환 채권을 담보하는 범위에서 전세권은 효력을 유지한다.       (3) 甲은 乙에게 1억을 반환할 의무가 있고, 乙은 甲에게 전세권설정등기를 말소할 의무가 있다.      6. 소결론         Ⅱ. 설문 나    1. 논점의 정리            2. 乙과 丁 사이의 1억의 전세금반환채권 양도의 효력         (1) 전세금반환채권이 양도의 대상이 될 수 있는지 여부            1) 전세권이 담보물권으로서의 성격만 남게 되는 경우에는 전세금반환채권을 전세권과 함께 또는               전세권과 분리하여 양도할 수 있다. 후자의 경우에는 전세권의 부종성의 원리에 따라 완전히 소멸한다.            2) 사안 - 2005. 12. 30. 합의해지로 乙의 전세권은 담보물권으로서의 성격만 남게 되었으므로 대상이                      될 수 있다.         (2) 양도금지특약에 위배되어 무효인지 여부            1) 양도금지특약이 있다.            2) 판례               - 채무자는 채권을 양수한 자가 양도금지특약의 존재를 알고 있거나, 중대한 과실이 있는 경우                 그 특약으로 대항할 수 있다.            3) 丁의 악의 중과실은 보이지 않으므로 무효라고 할 수 없다.         (3) 소결론 - 丁은 甲에 대하여 1억의 전세금반환채권을 갖게 된다.            3. 丁의 전세권 이전등기의 효력         丁은 전세금반환채권을 유효하게 이전받았고, 이를 담보하기 위한 전세권에 대하여도 이전등기를 마쳤으므로,         丁은 甲소유의 건물에 관하여 담보물권으로서의 전세권을 유효하게 취득한다.      4. 甲의 1억 전세금반환채무와 丁의 전세권등기 말소의무는 동시이행관계       (1) 317조 甲의 채무가 선이행 되어야 하는 것은 아님을 유의       (2) 甲이 丁에게 1억의 반환을 받은 경우, 말소를 청구할 수 있다.      5. 소결론